其中，推進無障礙環境建設和老齡改造，在中國房地產領域並不陌生。早在今年，不少房企已經積極布局養老產業。有業內人士認為，如果形成壹定的規模效應，無障礙環境建設和老齡改造可以成為房企的“第二跑道”；而物業公司在這方面有先天優勢，也可以發展成增值服務的亮點。值得註意的是，未來房企和物業公司應該如何在這壹領域發力？商業模式將如何調整？
今年政府工作報告提出“推進無障礙環境建設和老齡改造”圖片來源/IC photo
舊住宅區的老齡化改造更為迫切。
隨著人口老齡化的到來，城市、社區和家庭的空間急需推進無障礙環境建設和老齡化改造，從而為居家和就近養老提供支持。今年的政府工作報告中提出，有序推進城市更新，加強市政設施和防災減災能力建設，開展老舊建築和設施隱患排查整治，再啟動改造壹批城市老舊小區，推進無障礙環境建設和老齡改造。
2月21日，國務院發布《“十四五”時期全國老齡事業發展和養老服務體系規劃》，也提出“十四五”期間，城市新區和新建居住區養老配套設施達標率要達到100%。同時，提高社區和家庭的老齡化水平，有序推進城市老舊小區改造，完成路面平整、出入口無障礙改造、地面防滑處理、樓梯沿線安裝扶手、樓層間安裝壁掛式休息椅等。，並做好緊急避險等安全防護工作；有條件的小區可以建亭子、休閑座椅等。
事實上，雖然壹些品牌開發企業已經在地產細分領域做了多年的規劃，也嘗試了壹些配套養老功能的地產項目，但在大多數項目中，以老年人口為主體的空間設計很少，無障礙設計也很少，這在老舊社區尤為突出。
政協委員莫天全在接受新京報記者采訪時指出，目前壹些老舊小區沒有物業服務，或者物業服務比較簡單，只提供保潔、垃圾清運等基本項目，不足以助力老齡化改造。“這類住宅區在大中城市中占比較高，也是最難改造的。但同時，這樣的社區老年人口比例非常高，轉型的需求也更加迫切。”
在莫天全看來，適應性老齡化轉型應該循序漸進、分層次、因地制宜地推進。新社區在開始建設的時候，就要考慮到老齡化需求的建設，為未來的養老做好準備，而不是等到後期的改造。對於難以適應老齡化的老舊小區，建議項目市場化，選擇條件適宜的小區，引入專業養老機構進行改造設計，打造老齡化樣板工程；然後總結經驗，擴大適老項目成果，以點帶面。
適應性老齡化轉型可能成為房企的“第二跑道”。
目前適應老齡化轉型是大勢所趨。從房企的角度來看，安信楊康集團董事長E·於君認為，存量物業和老齡轉型是房企必然的發展路徑。房企如果沒有意識到這是壹個長期趨勢，就不會為這個趨勢做內部儲備，包括人才結構和運營模式的相應變化。沒有存量轉化的能力，在房地產增量收縮的背景下，他們可能會逐漸退出市場。
近年來，不少房企紛紛布局城市更新和老舊小區改造，但養老領域的無障礙環境建設和老齡改造更為細分。對於房企來說，機遇與挑戰並存。
“對於無障礙環境建設和老齡改造，本身就有很多機會。如果形成壹定的規模效應，可以成為房企的‘第二跑道’，提高房企的收入來源，拓展市場空間，也有助於提升品牌溢價率。”全國人大代表、58同城CEO姚勁波說。
不過，姚勁波也強調，與開發行業相比，適應性老化改造，特別是在舊住宅區，是壹個不小的挑戰。對於房企來說，面臨著資金缺口大、各方利益難以平衡、長期維護壓力大等諸多問題。他們想在短時間內迅速形成統壹的運營模式，通過規模優勢取勝的可能性極小。
在E於君看來，房企切入老齡轉型領域，最關鍵的是戰略和觀念認知的轉變，即從過去的金融銷售型物業形態轉變為持有運營型，從原來的高投入高周轉，可能伴隨高利益高風險的模式轉變為投入小、周期長、賺錢慢的模式。“這需要看房企在戰略和認知上是否有決心，是否有足夠的耐心深度介入這個機會。此外，在財務指標方面，房企也需要重新定義團隊考核指標。如果他們還是用原來的思維或者模式去考慮，可能很難適應和堅持。”於君說。
在具體發展路徑上，姚勁波指出，房企因地制宜很重要。“北方和南方的老齡化適應能力存在明顯差異。壹二線城市和三四線城市的老齡化適應性需求不同，有共同的養老需求，但更重要的是個性化需求。在了解了各地風土人情、地理環境的諸多差異後，需要進行有針對性的改造建議，不斷落地和優化改造方案。”
材料企業“前期準備”不充分，未來有望突破。
值得壹提的是，物業企業在適應老齡化轉型方面有其先天優勢。正如江蘇三三得久物業服務有限公司董事長林誌偉所說:物業服務可以零距離接近，可以改變“不舍得花錢養老”的傳統觀念，把養老變成養生；也可以改變商業服務模式，倡導老年社會化、公益化。另外，在政府決策的引導下，可以實現小投入大產出，引導社區養老形成共識。
然而，時至今日，物業公司在居家養老、老齡轉型方面，尚未探索出較為成功的先例。那麽，目前物業企業面臨哪些挑戰？怎麽調整？
e·於君指出，物業企業介入楊康社區服務，居家養老，適應老齡化，是壹種較好的方式。目前的問題是，物業企業對老化改造這種特殊模式的理解還不夠深刻，針對客戶需求和服務標準，可以選擇的合作夥伴範圍較窄，尤其是在沒有大規模的樣板和示範時，物業企業可能會嘗試。“物業公司需要有耐心，將其作為壹個重要的選項或長期業務，才能迎來更成熟的發展模式。”於君說。
姚勁波指出，目前，物業企業的主要工作仍然體現在清潔和安全。壹些品牌物業企業雖然在不斷推出各種增值服務，但收入占比很小。同時，提供支持居家養老的專業服務，對專業性要求很高，沒有經過專業培訓的人很難勝任這類工作。對於物業企業來說，要想大規模進入，前期需要大量的人員和資金投入，但現實中，物業企業在這方面所做的前期準備並不充分。
“隨著裝修標準的不斷提高和居家養老配套服務標準的逐步建立，物業公司的參與度肯定會大幅提高，壹批以高品質養老服務為特色的企業品牌也將誕生。”姚勁波說。