1.進行商業分析
對於第壹次開茶餐廳加盟店的人來說，往往沒有直接的史料可循。因此，投資者必須分析他們目前的營業額、營業時間、高峰時間、座位數量、平均單價、交易次數、桌椅利用率、對我們商店的競爭影響比例、衡量當地消費水平和高峰用餐期間的營業額等。，並估算我們店鋪的營業額。
在基於營業額的損益平衡分析中，我們必須註意店內費用產生的項目:
固定成本:管理人員工資、公共服務費用、辦公用品費用、維修保養費用、現金損益、雜項費用、稅金、保險費和管理費。
可變成本部分:食品原料成本、包裝成本、員工工資、醫療費用、營銷廣告費用、員工餐飲費用、制服費用、經營材料費用、加盟店提成。
控制兩項成本可以平衡周轉後的營收利潤，考慮可接受的增長率和還款期限是運營分析中不可或缺的指標。
2.茶餐廳加盟商的投資原則
開茶餐廳加盟店還是隱藏著很大的風險，所以在發展和經營策略上有幾個原則可以參考:
(l)投資回報應至少等於利率。
(2)購置固定資產應盡可能使用自有資金和長期借款資金。
(3)投資預算應以預計營業額為基礎。從資金周轉來看，每年的周轉通常是定投的3 ~ 4倍左右。但是從投資的角度預測成交額只能作為壹個大概的參考，不能僅僅以此為依據。
(4)投資必須在長期規劃的原則下進行，尤其是定投影響最大。
(5)貸款雖然有利，但要認真考慮利息的負擔比例。
(6)現在餐飲設備更新越來越快，所以在購買設備之前，要考慮折舊和使用壽命。
(7)資金周轉是連續的。資金周轉不足時，先從利息入手，借短期貸款。其次，如經營周轉金的使用、增資、固定資產的使用等。，可以按照上面的順序處理。
3.做壹個投資計劃預算估計。
假設投資凈利率必須至少為16%，周轉凈利率必須為5%:
每噸最低凈利潤/固定投資x 16% =總業務噸x 5%
因此:總成交量÷定投= 16% ÷ 5% = 3.2(投資周轉率)。
平均來說，為了保證投資周轉，第壹年的周轉率至少要達到三倍，也就是說第壹年開業後的三分之壹周轉就是定投的邊界。
當然，除了購買土地，租賃也是壹種方式，每年的租金大概是地價的5%。在商場租場地開茶餐廳加盟店，每個商場的做法都不壹樣，大部分都是畫圖算。雖然有不同的做法，但我們必須考慮租賃期限的風險。
4.損益平衡分析
先計算稅前盈余，從凈營業收入(不含5%營業稅)中減去直接營業成本(如夥食費)，可控成本(如工資、營銷、考勤、勞保、修理費、水電等。)，再減去固定成本(如每年攤銷的房產成本、租金、開店費用攤銷、利息、保險、加盟、押金、保證金等。).
為了計算盈虧平衡，我們必須計算固定成本和可變成本。首先要計算出變動成本在凈營業額中所占的百分比，然後用100%減去變動成本百分比得到邊際收益百分比，最後用固定成本除以邊際收益百分比得到盈虧平衡點的營業額。換句話說，可以計算出經營者每年或每月必須在商店中實現多少營業額才能實現收支平衡。
盈虧平衡點周轉率=固定成本÷(1-變動成本率)
假設資金來源是借款，以下是根據營業利潤率計算茶餐廳加盟商業績的壹些公式:
投入資本與營業利潤的比率=投入資本周轉率x業績營業利潤比率。
還本付息+收益+稅收+分紅等。=營業利潤。
營業利潤額÷業績營業利潤率=必要業績
必要業績×平均毛利率=毛利額
毛利-營業利潤=營業費用(營業費用)
5.確定押金和租金
雖然保證金的確定方法根據房產情況不同而有所不同，但通常是月租金的三倍，租金大概是(地價+房價)x 0.5%。就房東而言，租金是資金回收的來源，所以大多通過變更不動產來設定租金。
租店面開餐廳加盟店的出發點是繼續經營，但也要理解每年租金的上漲。所以在制定租金時，壹定要考慮年營業額的相對增長。
租金是從毛利中支付的，所以要考慮兩者的關系。壹般毛利的分配是:員工工資占30% ~ 35%，凈利潤占15% ~ 20%，開辦費占40% ~ 45%。從20%的凈利潤來看，租金占營業額的3.5% ~ 4.5%比較合理。
此外，還要詳細規範開店流程和各節點的計劃，計算開店日期、試安裝日期、設備采購日期、采購日期、宣傳日期、工期、計劃時間等。這樣才能預測準確的租賃起始日期，節省不必要的空屋閑置費用。
在經營過程中，因特殊情況有可能提前終止或暫停經營的，還必須在合同中載明強制還款等條款。由此可見房地產合同的重要性。
以上是從中國吃網查到的關於港式餐廳投資的信息，希望對妳有所幫助。