經濟形勢好的時候，商業地產的日子非常好過，尤其是頭部品牌的商業地產，地理位置好，客流量大。客流量大，租賃商鋪的商戶能掙到錢，商場的商鋪也會供不應求。商戶掙得越多，商場的收益也會跟著水漲船高。
但是，疫情來了，所有的事情都有了變化。財主家的余糧也不多，商業地產的日子也不再像以前那麽好過了。
先看下數據，2014至2020年間，全球在建購物中心面積最大的20個城市中，中國城市占據了13席。截至目前，全中國已擁有近4000家購物中心，數量位居世界第壹，而且，購物中心的建設熱潮遠未結束，最關鍵的壹個數據是：很多城市零售物業空置率超過6%的警戒線。
飽和，直接導致的事實是：客群就那麽多，帶來購物中心之間的過度競爭，人流量稀少，各家都吃不飽飯。 從整個市場需求量來看，皮之不存毛將焉附，因購物中心飽和導致人流量稀少，包括餐飲在內的商家，都跟著難以為繼，這也是必然。
幾乎所有的購物中心都把餐飲作為了招商的救命稻草，“業態不夠餐飲湊”成了招商人員的口頭禪。從地下壹層開始到頂層，幾乎每層都有餐飲的存在，特別是頂層這些最難招商的位置，會設有專門的餐飲樓層，冠以“ 美食 廣場”的稱號。直接導致的結果就是大批量餐飲品牌進商場發展。但是，壹股腦進入之後，供大於求的局面讓更多餐飲陷入難以自拔的境地。
購物中心餐飲業態的特點
餐飲是非常難做的行業，需要經歷產品、供應鏈、運營管理、品牌運營管理等不同階段。
1、餐飲業態租期長、承租能力較低，目前餐飲在商業項目內的面積，通常在300-500平方米（含廚房）；
2、餐飲的租金水平壹般較低，且保底租金增幅低，通常僅為零售業態的40%-50%；
3、餐飲業態租期較零售業態長，壹般為5-8年，且合同期內租金增長緩慢，壹般為每年增長2-3%；
4、餐飲業態所支付的保底租金在不同城市所表現的級差效應較為顯著，而坪效的差異則沒有那麽明顯；
5、相比其他零售業態，餐飲的運營模式較為簡單、培育期較短、現金流動快，所以餐飲往往成為購物中心招商中見效最快的部分，需要“養”的時間不太長；
6、餐飲業態具備帶動商場頂層、動線端頭等作用，設置餐飲於此類位置，可有效解決高層及動線死角的客流不足問題；
目前，購物中心的餐飲業態都集中在客單價四五十元到七八十元的價格區間，鹿港小鎮、烤魚、綠茶等定位類似的餐飲品牌，頻頻出現在不同定位、區位的購物中心中。這些興起的餐飲幾乎成為了老百貨商場體驗升級的標配以及新購物中心開業招商的首選。如此嚴重的同質化，讓餐飲進入後，經營舉步維艱。
壹場疫情下來，壹批沒有特色，沒有競爭力，現金流沒跟上的餐廳，慘遭淘汰，其結果是，活下來的這些店，產品好，有特色，競爭力強。優秀餐廳老板，他們的生意恢復得很快，老板們想趁這個機會快速擴張。
未來：差異化餐飲品牌更為渴求
舉個例，2019年，上海世茂廣場的餐飲比例為21%，比起以前，餐飲品牌數量得到豐富，單店面積則進行了縮減，最大的門店也沒有超過500平米。對於餐飲而言，這是最好的時代，也是最壞的時代，餐飲品牌要有零售的戰略思維，進行精細化管理。
做餐飲，首先需要能控制成本、降低風險；其次，產品永遠是核心。網紅餐飲從知名到長久，需要消費者認可它的口感。除此之外，餐飲企業要保證：運營體系穩健、選擇合適的門店位置、重視營銷，讓更多的消費者認識、了解品牌。
市場更新叠代加快，使得顧客在需求方面更為挑剔，回歸到餐飲業態，商場裏的餐飲不斷變換，但走到最後的壹定是用心經營的餐飲商戶。
商場大量的退租，必然意味著未來幾年，有大批新的商家入駐。 未來，購物中心餐飲業態呈現以下趨勢：購物中心進入”存量時代“，對差異化餐飲品牌更為渴求；業態更叠提速，”小眾化“、”精細化“品牌不斷湧現；餐飲線下線上融合***生，成為餐飲門店營業額新的增長點；空巢青年引發的”孤獨餐飲經濟“正在爆發；創新趨勢由高顏值往個性化、主題化方向發展，尋求文化與價值認同；大數據為餐飲業態賦能，且在餐飲經營決策中的作用越來越突出。
內容綜合自：《餐飲時報》、華東商業地產匯