解密深圳連城新天地：看最成功地下商業街如何打造？
深圳土地越來越稀缺為公認事實，如何高效利用地下空間也成另壹個話題。而城市地下空間的開發與軌道交通有機結合，將極大地拓展城市土地的使用空間和利用價值，同時促進城市商業的繁榮。4月份，深圳首宗地下商業用地成功出讓，以及深圳城市軌道網絡規劃了20條路線新聞的傳出，壹時伴隨地鐵開發而擴展開來的地下商業壹度成熱議話題。如何做好地下商業？深圳目前的地下商業發展情況究竟如何？帶著這些疑問，贏商網記者特走訪多個具代表性地鐵沿線地下商業項目，看看其發展情況，以便可供業內參考。
這可能是深圳乃至全國最為成功的地下商業街之壹。沒錯，我所說的便是位於福田CBD的“連城新天地”。
無疑，這是壹方寶地，擁坐深圳CBD最核心位置，對接數大購物中心，哪怕不做商業，僅打幾塊廣告牌都可能獲利無數。然而，做商業有機就有危，君不見恰如成都晶融匯商業，面對數大購物中心圍攏，即便位於最好的位置，也有可能遭遇尷尬處境，更何況本身運營難度就偏高的地下商業要脫穎而出談何容易，那麽連城新天地如何煉就“金剛之身”？本期贏商網深圳站地下商業街系列報道之壹，記者昨天下午5：00-6:30對其進行了壹番實地探訪。
購物中心圍合下的品牌之道
連城新天地，位於深圳CBD核心地段，主要連接會展中心及購物公園地鐵站廳之間的主題購物休閑商業街，項目跨度長達663米，建築面積約為2.7萬平方米，19個地下出入口與周邊福田COCO Park等多座購物中心、甲A級寫字樓直接連通。連城新天地分為A、B、C三區，其中A區為流行坊；B區定位為風尚名品坊；而C區則為繽紛美食坊，集購物、餐飲、休閑等於壹體，於2012年6月28日正式開門迎客。
從品牌上來看，整體上連城新天地的品牌多偏向於中低端、大眾化品牌，盡顯“親民範兒”。據記者了解，目前連城新天地引進的餐飲品牌約50家，其中多為肯德基、喜年貢茶、老西安等、浙禮、龍抄手等大眾餐飲品牌，且其中分落在主要入口處的輕食餐飲占據很大的比例；
此外，連城新天地還引入了中國聯通、移動、電信、風馳電訊等流行3C、NTE、PLUS+、西遇等潮流服飾品牌以及屈臣氏、萬寧等生活服務類品牌，但這些品牌定位都不算高端，而是很接地氣。
按道理，連城新天地處於CBD核心位置，又連通多條地鐵線的商場，或許在很多人眼中應該定位可以高端高端再高端。但據記者了解，這種“親民範兒”的品牌引入策略正是該項目成功的原因之壹。
眾所周知，連城新天地與福田COCO Park、怡景中心城、皇庭廣場等購物中心連通，其中福田COCO Park時尚潮流，怡景中心城雖親民但引進的品牌仍偏中端，而皇庭廣場則是高端購物中心。在這個面積達37萬方的商圈中，中高端購物中心均已有了，而更接地氣的連城新天地顯然與其形成了鮮明的差異化。記者走訪發現，目前連城新天地出租率幾近100%，而在探訪期間，場內可謂“客如潮水”。
連城新天地成功的背後
眾所周知，地鐵商業街並不是壹個容易運營的項目類型。在這個強調體驗感的時代，很多城市的地下商業街做的並不成功。諸如杭州，據當地媒體《錢江晚報》去年8月報道，開業近壹年的鳳起路商業街，僅有17家商家營業，原來的商家跑了壹半。同樣的情況還曾在成都、西安等城市上演。
然而，作為深圳運營最為成功的地下商業街之壹，連城新天地有什麽秘訣？
當然，除了上文中提及的地理位置優勢、品牌引入及落位策略之外，華夏同邦董事總經理戴曙華對贏商網記者表示，連城新天地的項目籌備和入市時間選擇非常好也是其成功的原因之壹。連城2009年開始籌備、12年開業經過3-4年的時間來進行項目開發和招商、開業等前期籌備工作。同時福田CBD的商業氛圍經過多年的開發，也逐漸成熟。
與此同時，戴曙華也表示，地下商業街營運過程中可能會發現壹些前期設計的缺陷，如沒有把地下的采光、照明、通風等處理好，這是影響消費者空間體驗感的壹個很重要的因素。而贏商網記者在探訪連城新天地中，發現場內能特別設置了地下的音樂噴泉，風吹過來帶來的絲絲涼意，體驗感相對較好；
而由於連城新天地長度較長，其不僅在走廊上設立很多鋪位，合理利用空間，也設立了很多座位，***顧客們休息，此外，在A、B區轉角處巨幅的《清明上河圖》、在B、C區接壤處的機器人塑像等等，都使得場內不僅僅局限於消費，還有了更多的延伸的可能。
此外，記者在探訪中發現連城新天地“地鐵寶寶成長”等活動正在進行之中。作為壹個，與連城新天地很契合，很熱又很有愛的話題，在人流如織的場內“地鐵寶寶”相對容易引發的是客人的情感，從而激起對壹個商場的歸屬感、忠誠度。
據了解，目前深圳正在如火如荼地打造福田廣深港樞紐，將在未來到來，屆時，連城新天地將與地鐵1、2、3、4、11號線***5條地鐵線路實現對接，空間與潛力也將會更大。不過，在戴曙光看來，未來借力交通樞紐的地下商業，都具有人流快速通過的特性，如何增強客戶的黏度、忠誠度，將會是地下商業運營的壹個非常重要的課題。
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