1.查土地使用證。根據相關規定，房屋使用權的性質與土地使用權相同。商品房的性質只有居住用地、商業用地和工業用地。如果在售樓部沒有看到土地使用證，可以問置業顧問。
2.找出區別。商業和住宅主要有四個區別。不同用途和商業性質的公寓可以登記為辦公用房，但不能遷入戶口。住宅性質的公寓可以入戶，但不能登記為辦公用房。使用壽命不壹樣。在重慶，商業壽命是40年，而住宅壽命是50年。
使用成本不同，商業公寓契稅按3%收取，水電費、管理費也按商業標準收取；住宅公寓契稅按1.5%收取，水電費按民用標準收取。商業公寓的商業價值更高，單價通常比住宅公寓高出1000至2000元/平方米。如果想在銀行申請按揭貸款，前者的評估價格要比後者高很多。
擴展數據:
公寓大致可以分為三類。
第壹，出租型。以使用為目的(租客自用)出租給租客，所以這種公寓可以稱為酒店式公寓。
第二，業主自用。如果是自住公寓，我們稱之為condo或co-op，condo公寓的每個單元屬於不同的業主，有獨立的產權。合作社的單位用戶相當於公司的股東。顯然，從廣義的商業地產角度來定義什麽是公寓，我們只指五個或五個以上rentalunit的建築，而不是condo或coop。雖然有些人買公寓或合作公寓出租，但這就像買兩戶公寓出租壹樣，但它不是商業建築。
三是喜憂參半。混合型通常有壹些商業辦公室、商店、醫生診所等。另壹部分是公寓或合作公寓。
第四，投資型，雙方股東房子！
此外，根據公寓的結構和類型，我們還可以將其分為小型公寓綜合體、花園公寓綜合體和高層建築。
普通公寓(住宅公寓):
土地使用性質:壹般為住宅。
產權類型:公寓
產權期限:70年
特點:戶型面積小，30~60平米；精裝修交付標準，可以拎包入住。
配套設施齊全；物業管理提供高於普通住宅的附加優質服務；銷售價格普遍高於區域整體水平。
商務公寓:
用地性質:壹般為綜合用地(商住)或商業用地。
產權類型:商務公寓
財產保有權:50年或40年，取決於土地使用的性質。
特點:壹般位於城市核心區和商業中心；可以安居樂業。
有了寫字樓的功能，可以在壹些城市註冊公司；價格比寫字樓低；首付最低可達兩成，房貸可達20-30年(如深圳)。
產權是商務公寓，不是純寫字樓。
酒店式公寓:
土地使用性質:壹般為商業用地。
產權類型:公寓或商務公寓
產權期限:根據土地使用性質為40年。
特點:
面積小，主力戶型以90平米以下為主，裝修檔次高；大多位於城市核心的鬧市區和商圈周邊，交通便利；按照星級酒店的設施標準設計建築的外部和內部，體現檔次和舒適度；總的來說，以租不售和產權管理為主；大多聘請國際知名品牌物業管理公司，專業的酒店管理集團提供專業、細致、科學的酒店式服務，因此物業管理費也較高。