促銷計劃前言1
Xx商業城項目是xx房地產開發公司開發的精品樓盤，將成為xx市北區新休閑地產商業的經典之作。
Xx商業城位於xx市北部xx廣場旁，是xx房地產開發公司新建項目。這個項目占地7000平方米。根據目前的建築設計方案，該項目由三層裙房(含負壹層)和兩棟塔樓(分別為四層高)組成，總建築面積約1.5萬平方米，地下車庫及設備用房1.5萬平方米，商業裙房約8500平方米，塔樓約6500平方米。項目總投資約為65438+80萬元。
經過前期的市場調研和分析，本項目初步確定為壹個現代化的多功能休閑購物中心。根據這壹初步思路，結合目前項目現狀，本銷售企業計劃書對本項目進行了系統的市場定位和銷售可操作性分析。從銷售策劃的角度，對項目的整體形象包裝、銷售組織運營、市場推廣、廣告策略安排、銷售推廣做了全面的、可操作性的論述。
壹、項目銷售的總體策略
整體銷售策略是認真分析，科學劃分，準確切入目標市場。通過全面運用銷售策略，使項目的附加值最大化，獲得項目的最大利潤，全面樹立和提升企業形象和項目形象。總結這個項目的整體銷售策略，可以簡單描述為“五個壹”，即樹立新銳理念、崇尚財富理念、提煉鮮明主題、啟動前衛市場、醞釀熱銷風暴。
二、項目銷售目標政策
根據本項目“五個壹”的總體銷售戰略，本項目銷售目標政策制定如下，作為本項目銷售工作方案的完善和充實。
1.樹立新概念:休閑購物商業。
2.倡導壹種財富觀:風險投資創業，休閑購物，穩定回報。
3.提煉出壹個鮮明的主題:以物業為基礎的商店和休閑企業。
4.開創前衛市場:倡導“創投商業和休閑購物”，摒棄傳統商業和純購物環境的壓抑和束縛，主要面向有自己個性的年輕新銳消費群體，讓他們體驗休閑的商業環境，購物主題明確。
5.醞釀熱銷風暴:該項目將傳統商業行為升級為現代全新的休閑商業，努力推動商業地產市場發展的全新變革，避開傳統商業的競爭，在全新的市場掀起熱銷風暴。
三、銷售目標及目標分解
1.銷售(投資)目標
2.銷售目標分解
四、銷售階段計劃
根據項目的定位和建設進度計劃，銷售工作分為四個階段，各階段的工作重點見表8-5。
動詞 （verb的縮寫）項目銷售時間和價格
為了在後續銷售過程中更好地體現整體銷售策略，實現目標方針，通過整合項目要素資源和銷售推廣溝通要素，結合項目定位，確定以下銷售機會和價格。
(1)項目進入市場的時間和態度
1.入市時機:根據規劃、項目進度、銷售準備情況，20xx年5月(或20xx年9月)房交會期間開盤，可抓住20xx年春季房交會、五壹國際勞動節等時機，掀起首次開工高潮；在國慶、20xx秋季房交會、元旦等重要時期掀起了新的銷售高潮。
2.入市態度:以“財富地產、休閑購物”的形象亮相全市乃至西北地區，打造休閑商業投資管理新概念。
(二)價格定位和價格策略
1，價格定位原則:運用價格比較法和綜合平衡法。
2.價格定位:整個商業項目銷售均價3 580元/平方米，其中起拍價3328元/平方米，最高4000元/平方米。
3.價格策略:采用“低開高走”平價策略，開盤後上半年調價(微漲)，均價3380元/m2，年末銷售變相微降。
不及物動詞宣傳策略和媒體組合
(壹)主題宣傳策略
1，個性特征:“xx商業城財富地產投資業務”是我市第壹家也是唯壹壹家推動商業發展從“打造建築產品”向“打造全新休閑購物方式”轉變，倡導“投資財富地產，獲取穩定回報”的投資理念。
2.區位交通:該項目位於xx廣場旁，區位優越，住宅地標建築高尚，交通便利，是北方地區首選的理想商業地產投資環境。
3.增值潛力:位於政府規劃的重點發展區域的核心區域，發展前景好，收購成本低，升值潛力大，是投資置業的首選。
(B)媒體組合
1.開業前期:以軟新聞、廣告為主，媒體以報紙為主，電視為輔，深度挖掘“財富投資、穩定回報”的新理念。
2.開盤後的強勢推廣期:是項目銷售推廣的重要時期。宣傳媒體以“報紙、電視、戶外廣告牌三位壹體”為主，輔以相關雜誌和直郵廣告。
3.開業後形象展示期:為了展示形象，以軟性、深度挖掘為主，媒體選擇以電視、報紙為主，輔以論壇、公關、宣傳活動、項目招商說明會。
促銷計劃。營銷理念:
現代營銷告訴我們，成功的營銷=有效的溝通。從公司專賣店目前的市場情況來看，由於縣級市場沒有平面媒體(報紙)和強大的空中媒體(電視)，難以有效實現電視的品牌形象傳播優勢和報紙的品牌知名度傳播優勢，導致我們無法利用傳統主流媒體搭建與目標客戶的溝通平臺。
鑒於此，本案例擬綜合運用DM貼、會員相冊、終端推廣、廣場路演、珠寶專刊、短信廣告等傳播手段，通過階段性營銷尋求有效的地面推廣模式，實現與目標客戶的有效、長期、互動傳播，同時使我們的高空媒體廣告成功落地，實現空中媒體的廣泛覆蓋，精準引導地面推廣，逐步提升品牌在當地的認知度和影響力。
二、推廣時間:
20xx 10月-20xx年6月
第三，推廣手段:
會員相冊
(1)傳播渠道:部分會員定點直投，部分門店目標分銷。
(2)傳播思路:註重品牌產品力的提升，與目標客戶建立壹對壹的互動平臺。隨著溝通的深入，會員數據庫營銷逐步引入促銷信息發布、客戶信息反饋、個性化服務跟蹤、會員積分兌換、會員定期反饋等內容。
(3)傳播階段:2007年6月65438+10月:復古風推廣；65438+2月:聖誕商品促銷；1-2008年2月:春節玉石產品促銷，情人節鉆石飾品促銷；3月:第五屆鉆石推介會；4-5月:婚紗推廣；6月:珠寶文化推廣。
DM職位
(1)溝通渠道:直郵，部分由員工分發。
(2)傳播思路:註重品牌銷售力的提升，結合階段性產品推廣和產品宣傳，發布相關信息。同時，針對縣級市場媒體的弱勢，DM Post可以更廣泛地針對客戶，擴大品牌的影響力。所以也將作為我們拓展縣級市場的利器。
(3)傳播特性:不同於會員繪本，DM貼更註重屬地性，可以應用到我們門店的單店營銷中。因此，我們可以根據不同的當地市場制定有針對性的推廣內容。
(4)溝通階段:
65438+2月:聖誕商品促銷促銷信息，如臯店四周年慶典；
1-2008年2月:春節翡翠促銷，情人節鉆石促銷，靖江店、泰興店周年慶；
3月:第五屆鉆石推介會；
4-5月:婚紗禮服促銷，儀征店兩周年；
6月:珠寶文化推廣。
促銷計劃3壹、項目條件及地塊分析
1.1項目位置
南湖王迪:本案位於徐州北部賈汪區，南臨賈汪區重點景觀胡曉楠，是從徐州市區進入賈汪市區的必經之路。四至範圍東至206國道，南至湖北省青洪路，西至連接賈汪中央商務區的將軍街，北至至夏二喬路。總用地面積641370平方米，容積率1.3。該地區主要是住宅規劃，正在快速發展。胡曉楠已經被開發成壹個美麗的公園景觀，壹批品位和居住環境都很好的住宅小區正在它的周圍逐漸建設起來。
1.2地形、對外交通及工程規模
地塊現狀為較為平坦的空地，整體地形略低於周邊道路，建築條件較好。項目總用地面積641370㎡，總建築面積894000㎡，地上建築面積694000㎡，其中住宅584600㎡，商業設施109400㎡，地下建築200000㎡。
1.3項目資源分析(整理賣點)
地段價值——賈汪政府重點打造小南湖景觀區，距離賈汪市區1.5km。
前景價值——徐佳高速年底通車，城市副中心地位凸顯，區域增長前景欣欣向榮。
生活價值——絕版小南湖景觀，周邊花都公園和夏喬公園，三園壹家，絕版公園生活地標。
規劃價值——城南核心區，高水平社區配套，賈汪最高標準。
生態價值——賈汪綠肺，自然環境優越，是養生、養老、休閑、放松的好去處。
投資價值——高價值，低價格。項目位於嘉旺打造的高尚生活區，升值潛力巨大。
產品價值——高品質、創新的公寓和強大的豪宅產品，補充了賈汪豪宅市場的不足。
配套價值——小區內有小學、幼兒園、商業中心等配套，南湖西側有高等法院。
規模價值——賈汪王迪，大南湖高速發展區域，低密度，百萬平米規模的大型市場壹期。
品牌價值——海峽地產成功開發徐州東南郡、滿橋世家等項目，贏得了良好的市場口碑。
二、項目SWOT分析
2.1優勢分析
景觀優勢——項目周邊有胡曉楠風景區、花都公園、夏喬公園，是絕版的公園生活地標。
區位優勢——城南核心，賈汪門戶，南湖高尚生活區，引領卓越生活。
產品優勢——高貴的歐式建築，強大的創新產品，高居住舒適度。
投資優勢——價值高，價格低，升值潛力大。
規劃優勢——政府將南湖打造為徐州都市圈生態月光經濟區，會所、高爾夫球場等高端設施將陸續到位。
規模優勢——賈汪王迪，地塊完整，徐州北部第壹優質板塊。
2.2劣勢分析
該地塊的產權-項目的早期開發被推遲。本案中，太湖明珠花園售樓處設立在該地塊上，存在產權歸屬糾紛。
項目認知度——南湖在市場，海峽在賈汪，認知度不足。賈汪項目對城市客戶沒有吸引力。
賈汪市場——轉型能力有限，消費群體沒有明顯增加，但區域樓盤供應量翻倍。
生活設施——片區環境確實很美，缺乏必要的生活設施，業務水平較低。
地形地理——該地塊為原韓橋煤礦塌陷區，建築條件不是很理想，徐州市區客戶對嘉旺的項目抵觸情緒較大。
對區域-南湖市場的環境不太了解，周邊被小工業區和城市居民吞噬，周邊產業不利於提升項目價值。
投資周期——國家宏觀調控收緊，樓市處於弱市時投資周期相對較長。
三、項目定位
原位置:壹湖壹城壹世界徐州首席千畝湖濱生態社區
重新定位:城南核心/百萬平米/公園城徐州最值錢的別墅(舞臺)
3.1市場定位
既定目標:嘉旺是最好的工程品牌，海峽嘉旺品牌。
底線目標:嘉旺各物業類型單價金字塔頂端。
高目標:超越賈汪價格體系，成為區規則制定者。
3.3形象定位
壹般案例:上城湖
口號:發現妳對生活的熱愛。
城南核心/百萬平方米/公園城
以湖為核心，分地為疆，打造海峽壹湖之城。千畝湖濱市場，私享2900畝濕地公園，隱於南湖。田園山水靜如詩畫，是對繁華的寧靜放逐。住在城市，實現湖居。晚上，我走在水雲劍，天上有雲，地上有水，看著天水的顏色。生命從此停泊在湖邊。
頂層:南湖觀瀾
口號:看南湖，鳥瞰世界。
《觀瀾》，摘自孟子《心連心》“有本事看水，就要看水。”精英們對格局有自己的憧憬，觀瀾是壹種生活態度，隨性、淡然、灑脫，透露著隱逸的生活情趣。推窗看湖，閑坐看波濤，凸顯濱水生活的意境。智者樂水，案名更具人文色彩。
房屋:南湖大廈
口號:開啟湖畔居新時代
南湖僻靜處，民居。湖水漸明，草木宜人，歲月靜好。與風雲對話的人，在這種湖光山色，風和日麗的幽靜之地招待客人，讓遠在水面的人羨慕不已。豪宅是指城市中上層人士的住所。從這個案例的名字中，人們可以看到這個案例高貴而尊貴的建築品質，以及未來將居住在這裏的人們的特點。
別墅:南湖別院
口號:名人薈萃，胡雲別墅/湖畔的柔軟時光。
豪宅易得，其他園林難求。在花鳥世界裏，邀上三五好友，或獨自漫步水雲劍，品茶賞月，是多麽愜意的事。住在水邊，回歸自然，重拾湖的夢想。看到芳草飄香，山花爛漫，蝴蝶飛舞，人們會在不經意間被生活感動。別院原本是皇家園林，名字很古老。
四。促銷策略和成本預算
4.1推廣總方案(高形象，全圈)
上線:初期以做高形象為主，後期輔以形成聲音；線下:初期輔以細節鋪貼，後期以腳圈為主。通過壹系列小而精的推廣，不斷擴大項目影響力，促進客戶來電來訪，提高客戶轉化率。
4.2分階段推廣主題
第壹階段:出場
20xx.12基礎鋪設
20xx.03徐州和賈汪體驗館開業。
20xx.04春季房交會引導我們認清區位和資源價值，打好生態牌，南湖宜居。
第二階段:登陸
20xx.05-20xx.07形象滲透，傳播銷售信息。
20xx.05銷售中心開業
20xx.06在樣板間開房。
第三階段:開放
20xx.08-品牌倡導輸出，重構賈汪生活方式
20xx.08開口
4.3活動方案
每周都有活動，每周都有主題，圍繞重大活動節點展開，吸引人氣，提升認可度；人氣、噱頭、蓄客同步進行，精心部署多種殺客策略，細化每壹個細節，提高客戶資源利用率；——《吃喝玩樂看拿》
策略1:千方百計找客戶聚集人氣。
策略二:有活動就要有抽獎，用抽獎作為噱頭吸引人氣。
策略三:準確把握活動時間，靈活機動。
4.3媒體策略和選擇
以戶外為主要媒體，結合報紙、直郵、短信等子媒體，實施從小區及自然資源認定、項目認定到銷售信息發布的三個步驟。
線上-戶外，報紙，網絡，新媒體等事件爆炸，形象建立，概念解構。
線下——渠道、短信、活動等事件被炒作，全城熱議，圈子影響正在展開。
促銷計劃4項目理解
1，項目概述
位於世界經貿口岸香港與經濟改革開放前沿廣州之間的深圳經濟特區，地處水產資源豐富的大鵬灣畔，緊鄰著名旅遊區大梅沙、小梅沙。其地理位置和旅遊資源得天獨厚。並且酒店的檔次和服務得到社會的認可，年入住率穩定。
在新經濟環境不斷變化的發展趨勢下，開發商銳意改革，計劃將酒店的重要組成部分——客戶的產權進行出售處理，讓社會上更多的人享受雅蘭酒店的優質服務，放松假期，享受年底的酒店分配，甚至進行投資保值或復制出售獲利。
2.針對客戶群
①公司
②具有長期眼光的投資者。
(3)第二次甚至三四次買房作為假期。
④工薪白領
⑤退休人員
第三，宣傳策略
首先，讓雅蘭酒店轟動廣州，讓社會各階層都知道深圳雅蘭酒店。
通過全媒體發布，讓各界人士知道這種促銷模式是史無前例的大型活動。
(3)利用項目本身的優勢，吸引更多的準客戶加入下壹階段的深圳之旅。
④刺激更多顧客形成購買行為。
⑤讓這個促銷活動以全稱成為熱門話題，引起媒體抄襲。
以上五點是這個項目的宣傳導向。