度假地產是伴隨著閑暇時間的增多、可自由支配財富的增長、城市化加快引發的環境問題加劇、以及便捷交通的改善而逐步發展起來的壹種新興地產形式。海岸度假、湖濱度假、山地度假、溫泉度假、沙漠度假等不同資源類型的度假目的地正呈現出百花齊放的態勢，由此引發了壹場度假地產開發的熱潮。
金融街巽寮灣項目、富力在海南的富力灣和在惠州的黃沙洞溫泉項目、碧桂園的惠東阿婆角項目、利海集團的鄭州雁鳴湖項目、東部華僑城項目、新世界海口美麗沙項目、魯能澄邁盈濱半島項目、中信地產博鰲項目、國信地產龍沐灣項目、張寶全的海南項目，等等等等。都是動輒數千畝地投資以百億計的大手筆，大制作。
由於度假地產缺乏先行者，在國內還沒有成熟的、可借鑒的成功案例，大家都是摸著石頭過河；也沒有少出國考察過，巴厘島、黃金海岸、迪拜、夏威夷等世界著名的度假勝地都走了個遍，但無壹不面臨的壹個***同困惑：那就是項目定位之艱難。準確的項目定位是產品細分、市場細分、客戶細分的完美融合。
到底大型度假地產的發展方向在哪裏？項目該如何去定位呢？
金融街惠州巽寮灣項目，控制面積20.2平方公裏，擁有7山8灣18景和18公裏長的優質海岸線，是壹個典型的區域開發的大型度假地產項目。我有幸作為開發商“金融街控股”策劃主創的身份參入其中，在三年長的時間裏，親歷了它項目定位、灣區規劃、產品策劃等全過程。
壹、高度決定視野：延伸城市空間，挖掘價值窪地
經濟學指出：壹個國家的經濟發展客觀上存在梯度差異，高梯度地區通過不斷創新並不斷向外擴散求得發展，中、低梯度地區通過接受擴散或尋找機會跳躍發展並反梯度推移求得發展。
所有周邊地區經濟梯度都普遍較高的話，低梯度的區域就形成了價值窪地！價值窪地是政府關心的焦點，也是人才關註的焦點，更是資本關註的焦點。
從廣深到惠州，再到巽寮灣，形成了由高到低的價值梯度。巽寮灣，作為珠江三角洲最深的、還沒有被挖掘的財富窪地，在發現、發展中跨躍式實現價值回歸和資本升值。
窪地成因壹：城市空間——稔平半島，珠三角東部重要的臨海產業基地
珠三角新壹輪規劃提出“陽光海岸”計劃，使珠江三角洲從“珠江時代”走向“南海時代”，粵東、粵西沿海發展軸將成為21世紀珠江三角洲的新亮點。受此影響，地處珠三角向東輻射第壹站的稔平半島地區，因其區位、土地、生態的優勢，將成為未來20年珠三角產業東拓、發展的主要增長極，或將成為珠三角粵東沿海發展軸上的區域中心城市。
窪地成因二：新興工業——惠州承接廣深莞產業轉移4000億
深、莞、穗都正在著力構建具有較強競爭力的現代產業體系，調整結構推動產業優化升級，原有的壹些產業不可避免地將逐漸向外轉移，而惠州要加快發展做大經濟總量，產業轉移成為互為補充的***同課題。工業產值規模去年已達到2萬億元左右，而所需要轉移的工業的產值將高達6000億元左右，而占據地理優勢的惠州可以分到2/3的大蛋糕。
這裏可以列舉壹二：“中海殼牌”及其下遊產業將在未來5到10年內，給周邊地區帶來600至1000億元的投資和上下遊難以估量的產業從業人口；稔山和平海長達6～10公裏長的濱海產業工業園區的開發進展如火如荼；黃埠、吉隆3000多家制鞋及配套企業，2006年年產外貿鞋6億雙、工業總產值逾150億元；稔山地區海濱城工業區超過6平方公裏的土地儲備，將成為深圳產業轉移的首選之地，富士康現已搶先進駐；平海碧甲工業和物流區已經引入平海電廠項目，首期投資108億元……
在這種產業轉移的背景之下，我們認為巽寮灣或將成為周邊產業人居的後花園，這正是形成大型度假地產開發的市場根基。
窪地成因三：旅遊業——巽寮將成為惠州大力發展旅遊業的龍頭
旅遊業成為惠州的“基地產業”。巽寮灣是惠州打造生態悠閑旅遊品牌的龍頭項目。2006年的惠州市政府工作報告和“十壹五”規劃報告裏，巽寮被列入構建百裏生態旅遊長廊計劃。
巽寮灣的旅遊市場亟待釋放。市調表明：巽寮旅遊的人均消費是200元/人次?天，不及珠三角平均水平623.5元/人次?天的三分之壹。巽寮的旅遊項目少，接待水平有待提高，通過巽寮灣的改造和建設，旅遊消費有待釋放的空間很大。
據此，我們發掘到巽寮度假價值的四個堅定的“依托”：壹是依托於珠江三角洲未來的城市發展定位；二是依托於珠江三角洲度假階層的實質形成；三是依托於珠江三角洲主要城市人均收入超過5000美金；四是資源依托，也就是巽寮豐富的旅遊資源和海洋資源。
二、尺度丈量距離：2小時無縫對接，省港人的度假圈
巽寮灣項目地處廣東省惠州市大亞灣東岸，毗鄰香港、深圳和大亞灣經濟技術開發區，西與大亞灣經濟技術開發區隔海相望，北與稔山鎮交界，距廣州180公裏，距深圳120公裏，距香港46海裏，均在2小時車程範圍內。
不要小看這2小時。2小時是度假的黃金距離。距巽寮的2小時區域內，覆蓋了中國經濟最活躍、生活最富裕的區域。
2小時生活圈內，約覆蓋4萬平方公裏的土地，包括廣州、深圳、珠海、佛山、東莞、中山、惠州等珠三角主要城市，***計約4000萬人口，其中年收入超過8萬的中高收入人群接近四成，將近1700萬人。
2小時生活圈內的GDP總量達到21,734億元（2006年數據），人均GDP達到44,992元，城市居民人均可支配收入18,447元/年，遠高於全國城鎮人均可支配收入10,493元。
收入水平為休閑度假旅遊的發展奠定了物質基礎。世界旅遊組織的研究表明：人均GDP達到2000美元，每年每個家庭可以外出度假壹次；人均GDP達到3000美元，每個家庭每年可以外出度假兩次。2006年，珠三角的人均GDP已經超過了5000美元，居全國之首。居民可自由支配收入的增加為旅遊度假需求輸入強勁動力。
理所當然，巽寮灣項目的目標客戶應該定位在2小時度假生活圈內，即省港地區的中高收入階層。我們把他們作了細分：
第壹類，觀光旅遊客。比如，自駕車的個人和家庭客戶、旅行社的團隊客戶、散客等等。
第二類，商務度假客。含港澳在內的珠三角中高收入人士、在粵工作的外籍人士、企業商務會議、政府招待。
第三類，投資置業客。這種客戶是最有消費力的。初期，港、深、莞、穗高收入人士（投資、度假）；中期，地緣性高收入人士（度假、自住）；後期以區域內產業工作人士為主（自住）。
需要清晰的是，作為壹個開發跨度長達8到10年的大型項目，消費群體的區域性開拓切忌大而全的通吃搞法，壹來客戶指向不明確，宣傳資源不集中，二來極易引起市場的疲勞。所以，對客源的指向做中長期規劃就顯得尤為重要。明確近期和遠期的客戶開拓區域，確定主力客戶、形象客戶、標桿客戶等主力“明星”陣容，最後才是地緣性客戶和偶得客戶等“群眾演員”。正所謂“築巢引鳳”，只有先引來了鳳，小小鳥、菜鳥、老鷹才會紛至沓來。
三、角度改變觀念：從產品策劃到產業謀劃，從區域策劃到城市規劃
壹個偌大的度假地產項目，如果僅僅依靠外來的、純粹度假需求的客戶群來支撐和消化，顯然不夠。從開發和經營的角度來說，如果僅僅靠建幾個景點、幾套娛樂設施，就能完成住宅的銷售和酒店的經營，也不太現實。
如何延長度假消費的時間是大型度假地產開發面臨的核心問題。
必須把大型的度假地產項目作為壹種產業來打造。通過提供具備吸引力的體驗內容和結構，吸引外來人群的聚集，從而產生極大的區域聚集和經濟帶動作用，最終完成壹個由區域規劃到城市規劃，由地產開發到旅遊開發的轉變。
基於此，我們為巽寮灣項目提供了豐富多彩的度假樣式。這裏有遊憩區、度假區、會展區、娛樂區、步行街區、購物遊憩區、及旅遊小城鎮等，這裏有觀光農業、會展產業、運動康體產業、參與型娛樂產業、休閑商業、創意產業，我們甚至還想到了博彩產業。
來看看我們的具體產品設計：
五星級度假酒店群：至少5家，提供約3000個床位
旅遊度假精品酒店：10家，可提供客房2500～3000間
高爾夫公園：72桿，18洞
遊艇碼頭：總泊位數600～800個
大型海水浴場：能同時容納8000人
水上運動中心：能同時容納2000人
山地及戶外運動俱樂部
極限運動俱樂部
海釣專用碼頭
文化演藝廣場
濱海步行棧道
濕地生態公園
觀海塔
海上棧橋
產權式度假屋（別墅/公寓/酒店）
企業會所
奢侈品商業街
大型購物中心
美食壹條街
酒吧壹條街
夜總會……
事實上，從後來的實際操作來看，跟當初的策劃思路如出壹轍。巽寮灣在這兩年相繼引入了“F1摩托艇世界錦標賽中國運營商金海灣基地”、“金海灣海潤影視明星基地”、“惠州金海灣東方賓利模特(明星)基地”、“惠州金海灣(2008第八屆)中國職業模特選拔大賽選手賽事基地”等眾多產業孵化項目。（註：巽寮灣項目現命名為“金海灣”）
四、態度影響成敗：配套先行、環保先行、旅遊先行，切忌急功近利
配套要先行，環境要先行，旅遊娛樂設施要先行，先搞住宅開發就是急功近利。
第壹階段以發展高檔度假物業為主，全面提升區域度假品質和知名度；
第二階段，發展以休閑為主基調的功能完善、適宜居住和工作的濱海新市鎮。（這裏的休閑泛指能營造休閑氛圍的業態，表現形式包括高品味的居住社區、賦有情調的濱海功能街區、無汙染的創意產業園區。）
在開發次序上，遵循以下兩個“先行”原則：
壹是基礎設施建設要先行。二是有利於整體土地價值和區域品質提升的項目先行。如五星級酒店、Golf、旅遊娛樂設施等。
五、亮度成就永恒：中國的、世界的
壹個沒有自己的亮點的度假區就不是壹個目的地型的度假勝地。
分析國內外旅遊度假區的發展過程與趨勢特征，可以看出，隨著度假旅遊的快速發展和旅遊度假區之間競爭的加劇，定位核心客源市場，形成自己的特色和亮點，及滿足遊客多方面的需求成為旅遊度假區發展的新趨向。
巽寮灣以其原生態的濱海資源，國際視野的規劃布局，及其所在的珠三角最富蔗的成熟區位，以五星級度假酒店群、高爾夫球場、遊艇會、國際奢侈品商業等為形象配套，將逐步形成壹個可以與世界十大灣區相媲美的國際度假目的地。
巽寮灣具體的亮點表現在：產品設計要註重主題性、生態性、文化性和參與性。
特色文化挖掘：
由“8大海灣、天賜白沙堤”到“資源處女地”；
由“特色景觀（七山八灣十八景）”到“山海傳奇”；
由“海龜的天然產卵場”到“新海洋文化”；
由“阿媽廟、巽寮漁歌”到“閩南方化、客家文化、廣府文化”的融會
最終形成豐富的形象定位：打造中國的馬爾代夫。
六、結論
打造以珠三角市場為依托、國際壹流的濱海休閑、度假區。
南區——馬爾代夫私享區: 低密度度假休閑社區（富人區）。以體育公園（27洞高爾夫球場）、遊艇碼頭/遊艇會、五星級酒店為社區配套，重點發展度假類高端物業。沿海岸線壹側重點發展高端酒店及商業配套服務設施；二線面海壹側開發山地海景別墅；利用高爾夫球場布局配套高爾夫別墅；利用現有水系及內灣，規劃水岸遊艇別墅。
中區——夏威夷風情區: 濱海休閑新市鎮。旨在發展成為壹個以度假酒店、公寓、別墅、商業街的開發和銷售為主，多元體驗式的、綜合配套齊全的濱海小鎮。
北區——原始風光名勝區: 生態保護及控制區。在已征地範圍內規劃特色度假酒店、海景美食、可銷售型物業及碼頭、紅樹林公園。對於非征地範圍，布置產業及居住用地、生態觀光用地、農業用地等進行控制性的保護。