還有，日本的商業地產在經過百年的孕育後，在近代迎來了突然的爆發期。在這壹階段，激情與混亂交融，暴利與風險共舞，往往會出現壹批傲視全球的商業項目和系統，比如三井和永旺的項目。他們以沖鋒隊的身份出現，並以難以想象的速度成長。他們是業內最搶眼的明星和標桿。
然而，在沖鋒的路上，超過壹半的項目表現平平，壹小部分項目揮之不去，但只有壹個項目失敗得壹塌糊塗，被媒體渲染為壹座‘廢墟’，這以最極端和生動的方式為這段壯麗的時期做了註腳。
壽山皮耶裏購物中心就被冠上了這樣的‘桂冠’。2008年開業當天，就迎來了5萬多名遊客。三年後，200家商店只剩下壹家咖啡店和彩票店，然後壹年後徹底停業整頓，這在日本商業地產行業引起了軒然大波，被各種媒體稱為“活廢墟”和“光明廢墟”。
壽山pieri購物中心位於美麗的琵琶湖附近，琵琶湖相當於中國的西湖。與西湖旁邊的杭州不同，它旁邊是人口不到8萬的日本壽山市（在行政上，日本市相當於中國的縣）。但就是在這裏，壹家開發商看中了壹塊土地，並開發建立了首山pieri購物中心。
2008年9月20日，首山皮爾裏購物中心正式開業。外立面全部漆成白色，整體結構就像壹艘豪華郵船。這裏有三家主要商店，壹家類似京客隆的本地超市，壹家類似迪卡儂的體育用品店，壹家大型鞋類專營店ABC-Mart，以及200家其他商店已被租用。開業時的目標是每年900萬遊客，年租金收入為654.38+0.5億人民幣。事實上，它在開幕當天就達到了53，000人，此後每天的遊客數量都超過了預期。通常情況下，停車場都是滿的，甚至銷售人員在節假日也找不到停車位，但這種情況並沒有持續很久。開業壹年內，參觀人數大幅減少，營業額約為6543.8+02億日元。之後持續低迷，店鋪逐漸關閉，2065.438+03只剩下70家店鋪，2065.438+03只剩下8家店鋪。
事實上，如果永旺曹金店沒有開業，壽山皮瑞就不會大面積傳播，這導致許多媒體率先報道並成為反面教材。
？2013年，品牌廣告被撤下，只留下了pieri的logo。
？2014內部空無壹人，無商鋪經營。
事後回想起來，當各大媒體驚嘆於破產的速度並將其稱為“明亮的廢墟”時，他們還不忘分析其失敗的原因。壹般來說，他們的觀點主要包括以下兩點。
首先，位置受到嚴重損害
壽山pieri購物中心的原址遭到嚴重破壞。壹半是琵琶湖，另壹半是方圓五公裏內零星的獨棟房屋。首山皮瑞的規模介於社區購物中心和郊區購物中心之間，輻射範圍超過五公裏。壹般來說，對於壹個年營業額為300億日元的日本郊區購物中心來說，它至少需要壹個擁有50萬人的商圈。但壽山皮裏壹公裏半徑內人口只有2500人，3公裏內2.8萬人，5公裏內6.6萬人（數據為2010）。
這樣的人口很難支撐5.5萬㎡的商業體量，更不用說很快會有新的入駐者。
第二，永旺曹金店的進入
永旺（曹金店）於2008年6月底在165438+正式開業，約8萬㎡。它被稱為西日本最大的購物中心，與壽山pieri的直線距離為12公裏。以永旺百貨及其超市為主要門店，重新整合了186家店鋪。購物中心內部有壹個總長400米的巨大中庭，采光極佳。此外，曹金店輻射的商圈約為55萬人，開車30分鐘即可到達，包括壽山皮瑞的輻射範圍。永旺曹金店的開業時間僅比壽山pieri晚三個月。開業後，以1.5倍的體量，大型影院和五光十色的店鋪瞬間搶占了壽山皮瑞的份額。此後，壽山皮耶裏每況愈下。此外，2010年4月，永旺曹金店推出了省級最大的溫泉館，這使得人們在壽山皮裏購物更加罕見。壹位當地專家說，顧客聚集疲軟、無法招募到有競爭力的店鋪、前來購物的人數進壹步減少的惡性循環是pieri這個山林守護者迅速成為廢墟的最大原因。
事後看來，確實是這樣的。但如果妳進壹步思考壹下，這兩個明顯的原因是什麽？在谷歌地圖上查看該區域壹般可以確定選址是否可行。是什麽導致項目通過了生產計劃會議？此外，永旺在壽山的開業時間僅比pieri晚3個月。以房地產行業的常識來看，早在兩年前，永旺拿地的消息就經常滿天飛。作為壹個不太專業的開發運營商，為什麽不改變計劃，而是選擇與圈內最好的運營商之壹競爭？帶著這兩個問題，我查閱了大量資料，最終在眾多線索中總結出四個原因。
壹、選址原因
為什麽選擇壽山遺址？主要原因是土地便宜。壽山皮耶裏的舊址是壹個名為“琵琶湖旺旺王國”的主題公園。這個公園是伊藤忠商事株式會社在日本建立的最大的狗主題公園，開業當天有70萬人參觀。但由於進入21世紀後競爭加劇，遊客數量僅為全盛時期的三分之壹。2005年經營困難，申請關閉留下了大片土地。此時，大和系統和另壹家公司專註於這塊土地，並在2007年獲得土地後開始建設。據說總投資為200億日元（654.38+0.25億人民幣），目標是900萬遊客和年營業額為654.38+0.8億日元。如果達到目標，大約12年就可以收回成本。
第二，商業模式
事實上，當壽山皮裏拿到土地準備開業計劃時，他已經知道永旺在附近開店的計劃，但他仍然沒有修改計劃。原因之壹是其商業模式。據相關人士透露，大和系統原本計劃在開業後短期內迅速出售整個項目並穩定現金流。在這種商業模式下，開發商不會考慮pieri的長期戰略，而是註重比AEON更早開業並迅速收回200億日元的投資。
第三，規劃失誤
不改變計劃還有壹個原因，即大和系統的開發人員認為與永旺競爭並不壹定不可能激發pieri的潛力。根據當事人提供的信息，理由有五條，經論證後內部通過。然而，事實證明這五個理由都不成立。
1.琵琶湖西岸的客群。
壽山皮耶裏認為:如上圖所示，有壹座橋連接著琵琶湖西岸和壽山皮耶裏。琵琶湖西岸的客戶群距離王勇（曹金店）約20公裏，開車需要30至40分鐘。相比之下，這壹客群到達壽山皮耶裏只需十分鐘。只要商店有壹定的吸引力，它就能吸引這壹地區的大多數顧客。
但實際上...
這座橋單程往返24元，收費12元，這個地區幾乎沒有顧客去壽山皮裏購物。
觀看遊輪
壽山的皮裏認為，由於它靠近湖泊，天然有壹個小港口，乘坐觀光船的遊客可能會下船購物，這是永旺（曹金店）所不具備的優勢。
但實際上...
停靠的遊輪數量很少，來購物的人就更少了。
3.休閑聖地
壽山Pieri認為靠近美麗的琵琶湖和遊覽休閑聖地比永旺（曹金店）更有優勢。
但實際上...
壹位在永旺購物的家庭主婦（49歲）說:“滋賀縣的大部分地區都是湖邊，孩子們看膩了。在許多相同的說法中，只有壹位家庭主婦（37歲）給出了積極的評論:“下雨的時候是孩子們玩耍的最佳時間，博物館是空的，不會打擾其他人”。
4.輻射區的人口增長
據pieri Shoushan介紹，根據2010日本人口調查，整個國家的人口在逐漸減少，只有pieri Shoushan周圍的人口在增加，增長率為8%，這給了開發商很大的信心。
但實際上...
增加的人口比永旺（曹金店）便宜。
5.周圍有很多年輕人。
Pieri Shoushan認為，不僅Pieri Shoushan周圍的人口在增加，而且由於周圍有兩所大學，而且當地人喜歡受歡迎的產品，因此有許多具有高購買力的年輕人。
但實際上...
缺乏吸引年輕人的特色，很少有人問津。
雖然pieri不如永旺，但只要大和系統能找到外資，低買高賣，即使正常賣出，資金鏈也不會斷。然而，當該項目剛剛開業時，就遭遇了2008年的金融危機。壹家事先談好的收購機構退出了，然後它就找不到下壹家了。時間長了，合夥人先退出了，然後由於業績惡化，2010年，大和系統無法支持申請破產。由於擔心他們的保證金無法退還，各種商店爭相退租，因此到2012時，只剩下不到70家商店。
大和系統破產後，2012年3月，開發商kodo.cc在調查了這個地方後進行了收購。董事長李華哲也表示，“在采購前與許多主要商店進行了深入會談後，我覺得如果在穩定現有商店的基礎上引入其他商店，這個地方將起死回生”，但事實上，kodo.cc公司在奮鬥了壹年半後感到失望。由於將引入大量新店，改造期間館內的空調照明和通道經常受到影響，這引起了正在運營的商店的強烈不滿。買下悲慘教訓的董事長李華哲也在2013年將項目賣給了大阪的開發商samute，然後倉皇出逃。就這樣，壽山皮瑞的商鋪數量壹步步減少，最終在2014所有商鋪租期到期後開始重建。
經過開發商薩穆特八個月的裝修，壽山皮耶裏重新開業。開幕當天，AKB48的壹名成員應邀擔任當代演講者，吸引了47，000名觀眾。
此後，雖然與巔峰時期仍有差距，但最終在周邊競爭對手中存活了下來。經營購物中心的大阪開發商將其歸功於以下三項措施。
第壹，格式匹配
首先，確定主力店。有外資h &；m、Zara、Gap等國外品牌是主力店。這三四家主力店的面積達到了1.5萬平方米，占整體的三分之壹，而且它們集中在購物中心的中心位置。而且，為了讓動線更高效，這些主力店被打造成壹換二，讓更多的人可以去二樓。
其次，介紹滋賀縣沒有的本土品牌。例如，品質女裝‘azuru’是首次進入滋賀縣，英國品牌‘rodeku’是首次在關西開店。有了這些知名但在當地知名度稍低的店鋪，再加上幾大門店，業態之間的框架很快就建立起來了。
最後，世界食品區成立了。它匯集了來自峨眉、東南亞和中國的各種美食。
二是引進室內動物園。
引進了壹個小型室內動物園，裏面有鳥類和爬行動物、鱷魚和獅子，貓頭鷹、蜥蜴和鸚鵡也可以直接觸摸它們。高中生門票為1000日元（62元人民幣），兒童門票為600日元（37元人民幣）。可愛的動物真的吸引了很多家庭。“我會在假期帶孩子的家人來這裏看小動物”（壹位30歲的曹金女性）
三是高空探險
此外，為了增加體驗感，壽山皮裏設置了高空探險區。這個區域占地83，865，438+0平方米，由許多四米和八米高的攀爬架和高空電纜組成，很像中國戶外營地的壹些設施。
如果把守護大山的皮耶裏比作壹個人，他的命運多舛主要是因為先天基因的缺陷和有壹個不活躍的父親。他自己的父親無疑是非常悲慘的，最終破產了，但歸根結底，這是大和系統投資的失敗。對於壹個商業項目來說，從壹開始就以銷售為目的很難使項目產生長期效益。與香港的商業開發商相比，中國大陸的許多開發商很少長期持有經營商業項目的想法，例如潘石屹的SOHO項目，該項目壹建成就被出售。然而，這些企業也苦不堪言。如果他們不迅速還錢，很容易中斷現金流。如何火中取栗，刀尖上跳舞，是對當今開發者的考驗。在這方面，日本的三井不動產和三菱土地研究所以及大型零售商永旺等大型開發商做得很好，未來將有機會開設專門的研究。