鄂爾多斯成為“鬼城”的原因主要有以下幾點：人口流失嚴重，隨著資源的枯竭，許多鄂爾多斯人離開家鄉去尋找更好的工作機會，導致城市人口大量流失，使得鄂爾多斯的許多住宅區和商業區空置，成為了“鬼城”。
經濟發展不平衡，鄂爾多斯的經濟發展主要依賴於能源和重工業，而這些行業的發展往往伴隨著大量的失業和人口外流，使得城市的基礎設施建設和居民生活需求無法得到充分的滿足，進壹步加劇了城市空置現象。
房地產市場不成熟，市場機制不夠完善，在房地產熱潮的推動下，開發商大量開發房地產項目，但城市人口增長緩慢，導致許多住宅和商業地產空置。同時，政府的土地供應政策也可能對房地產市場產生影響。
缺乏持續的產業支撐，鄂爾多斯經濟的繁榮主要依賴於資源開采，然而這種產業缺乏持續性和穩定性，隨著資源的枯竭和環境問題的日益嚴重，這種依賴資源的經濟發展模式將難以為繼，進壹步加劇了城市空置現象。