隨著房地產市場的快速發展，物業管理越來越引起人們的關註。其中，物業管理費收取難成為了最為突出的問題，它直接關系到物業公司的生存和發展，更關系到業主的安居和小區的建設，收取物業費為什麽這麽難，讓我們聽壹聽業主和物業公司及其工作人員和專家學者是怎麽說的——
服務不到位拒交物業費
“垃圾不收,樓道不掃，連樓宇門鎖壞了也沒有人管，我為什麽要交物業費？”家住長春世紀興嘉園小區的錢先生氣憤地說。
2003年,錢先生在長春世紀興嘉園購買了房子。起初，他每年都會按時交物業費，從沒拖欠過。但是近兩年，錢先生拖欠著物業費壹直都沒交。
“我家小區開始時物業管理得挺好的，現在不行了，什麽都沒有人管。因為地點好，很多業主都把房子租出去了。就拿我住的這幢樓來說，壹個門棟裏就有三家出租給別人開公司的，有設計公司，還有壹個快遞公司，人來人往的，樓門鎖壞了很大程度上都是他們的原因，這個物業也不管。還有就是樓道的衛生，好長時間都沒有人來掃，臟得實在看不過去了，就我和五樓的老太太掃壹掃，妳說這物業費，我能交嗎？”
物業公司不正規，服務不到位，是很多業主不想交物業費的主要原因。
“我家住的那個樓，臨街，樓下壹、二層是商鋪，大多都是開飯店的。靠小區大門處有壹家火鍋店和壹家燒烤店，店都不是很大，他們把剩下的菜湯、木炭灰等垃圾和臟水都倒在門口邊上。夏天臭水和垃圾味難聞，這冬天雖然沒有味，那臟水凍成冰，經過那裏我們都繞著走。我們幾個住戶跟小區物業反映了多次，也沒有人清理。他們不解決，我就不交物業費。”家住歐亞賣場附近車城名仕小區的張女士認為，物業公司收了物業費，就應該做好這些相關的服務，連幹凈的衛生環境都不能保障，這個物業費她不能交。
記者在小區門口看到，張女士所說的那堆垃圾的確存在，上面有爐灰、吃剩的麻辣燙的湯、洗菜水等等，從小區的人行道壹直流到小區入門的道上，上面有雪，下邊是冰，給過路行人造成了不便。
在拒交物業費的問題上，記者還聽到了其它各種各樣的理由——房屋漏水沒有人維修、樓道臟了沒有人打掃、下雪天小區路上的雪沒有人清理、車位被占沒有人管、樓頂上蓋房子也沒有人問等等。
這些理由壹條條讀下來，不難發現其實理由背後更多的是老百姓對於物業服務的需求，更多的是期待交費可以得到相應的物業服務，少壹些煩心事。而當物業服務不到位，他們想到的，也是認為惟壹有效制約可以物業公司的，就是不交物業費。
物業不是啥事都得管
壹個硬幣分兩面，聽了老百姓種種拒交物業費的理由，那麽我們也聽壹聽物業公司有什麽樣的難處。
長春鼎惠物業公司總經理金雪峰說：“業主拒交物業費大體有四種情況，1、對物業服務不滿意的；2、有對開發商不滿意的；3、有的家庭確實挺困難；4、有對物業管理法規認識不足的。其中，業主對管理法規的認識不足是讓我們最頭痛的問題。其實，業主買房後，所遇到的事情不是啥都歸物業管的。”
“有的業主收房晚或者買完房子不住，他就不交物業費，這是不對的，收房晚是房地產商的事，買完房子不住是業主自己的問題，跟物業公司沒有關系，更不能因為這個不交物業費。”
“法律上明文規定，不管房子住不住，物業的管理費用也是產生的，所以都得交。再有，很多業主對到手的房子不滿意，找不到地產公司就找物業。窗戶壞了，開發商不給處理或者處理得慢了就不交物業費；煤氣開栓，開晚了，這是煤氣公司的事，也可以作為不交物業費的理由。”
金雪峰對記者講解了物業管理的各個項目所占物業費成本的比例，“保潔支出占10%，安保、設施設備路線維護占30%，行政辦公費用占20%—30%，綠化占10%，物業公司的固定資產折舊費、保險費、稅費等大概也占10%－20%左右。”金雪峰還進壹步給記者解釋了什麽是設施設備路線，“設施設備路線，這項成本比較高，它包括景觀、樓道、門、燈、智能化設備，還有電梯等設備的運行、維修、保養，這些都是花錢的地方？而且每年的成本也在不斷增加。”
談到物業費的收取情況，金雪峰說，“我們公司每年物業費的收取基本上可以達到90%左右，這是我們公司與業主之間良好的溝通所得到的結果。”
金雪峰對記者說了他所遇到的壹位業主，這位業主不交物業費的理由很可笑，夏天，他被蚊子咬了很多包，他認為這是地溝不幹凈滋生了蚊子，責任在物業公司，所以拒絕交物業費。他說，遇到這樣業主我們就得找他嘮嘮，壹次不行就兩次，而且態度還得好，時間長了，他自己都覺得不好意思，慢慢他就理解我們了。
“小區物業管理中會遇到非常多的問題，我們會盡量與業主溝通，為此我們建立了總經理信箱，業主可以寫信給我們，我們對訴求進行分析，把意見和建議分別對待，單獨約談，定期與業委會座談，建立公告欄宣傳、短信服務等等，幹這行就得有耐心，有事咱就嘮嘮，沒啥解決不了的。”
最後金雪峰說，“其實交物業費和上飯店吃飯壹樣，妳點了壹桌子菜，難免有個別菜做的味道不夠好，但妳能不買單嗎？這回炒得不好，我們就找菜譜，找大師傅請教，下回爭取把菜炒到令妳滿意不就行了。有意見不怕，我們壹起完善。”
我們也需要被尊重
今年43歲的楊淑芬是長春市中海水岸春城物業管理處的物業管家，幹這行兒已經兩年了，她分管著11棟512戶業主。在她眾多的物業服務項目中，最讓她頭疼的就是收取物業費。
“我們這個小區老年人比較多，他們大多已經習慣了多年前的房屋管理模式，那時住的是單位的房，有啥事跟單位說，從來也沒有交過什麽管理費啊。”
楊淑芬說，壹年前，小區的物業費漲價了，好多老人聚集起來跟物業鬧，不同意漲價。“其實，我們的物業費價格並不高，每平方米1.35元，這在長春市屬於價格偏低的，而且收上來的物業費我們都是用到了業主的身上，園區綠化，設施維護，保潔保安的人工費，這些費用每年都會上漲，物業費的價格卻是多少年都不變的。”
楊淑芬所負責的業主，每年都會有20%的人以各種理由拒交物業費，就是交了的業主也是需要多次催促，上門、打電話，很多人的態度還生硬。
“有個業主，我多次打電話，他都推著壹直沒交，後來讓我去他單位自己取，我答應了。按照約定的時間我準時到了，他卻說有事，讓我在樓下足足等了壹個半小時。”
在工作中，楊淑芬最不開心的事就是不被尊重，很多業主都把他們看成是要債的，對他們的態度很冷淡，當有事情需要他們這樣的“管家”幫忙的時候，口氣又很蠻橫。
“其實，我們是真心為業主服務的，是想幫他們解決問題，讓他們在小區生活得更舒心，更愉快。”
每個月，楊淑芬都會把物業費的單子送到每家每戶。在表格裏有壹欄是滯納金，如果能全額繳費，這個費用是不產生的。但對於那些長年拖欠物業費的業主，物業公司會在壹定的時間內對他們進行起訴，經過正常渠道的判定，業主必須補全所欠費用，還包括滯納金。
“很多人對我們收取物業費都有誤解，覺得我們掙錢容易。其實，像我們正規的物業公司，真的就是為業主提供服務。”
尋找物業服務新出路
據資料顯示，長春市的物業管理起步於1996年。目前，長春市已擁有400多家物業企業，業主對這些物業企業的投訴每年都在增加。
客觀地說，目前長春的物業服務水平並不是很高，這與物業公司的服務和業主的認識有壹定的關系。業主對物業公司的職能範圍不是很清楚，盲目地要求物業公司做超出職能範圍內的事情；物業費收取難，原因還在於，很多業主的思想意識還停留在從前的“福利式”狀態中，對自己花錢買房還要付費養房心存不解，把物業管理當做了買房的壹種售後服務，物業的消費觀念還沒有完全樹立。而很多物業公司疏於管理，管理人員素質良莠不齊，服務不到位，承諾的事情不兌現，引起業主的不滿，從而選擇拒交物業費。
物業公司收不到物業費，不能正常運轉，也就不能為業主提供服務，業主的正常生活就會遇到很多麻煩，形成惡性循環。有的物業公司在虧損或者與業主發生矛盾後，就開始打壹槍換個地方，通常也不會通知小區業主就退出，轉投另壹個小區，隨之而來的就出現了很多棄管小區。
小區棄管，業主不方便是可想而之的。在這種情況下，部分小區的業主聯合起來，想出了自己的辦法，實行小區自治，記者在調查中發現，現如今在長春，小區自治已經不是什麽新鮮事了。
長春市朝陽區大通花園B區就是這樣壹個自治小區。自從2011年8月，由於業主和物業公司的矛盾不斷升級，小區被棄管了。壹時間，小區內垃圾滿地，秩序混亂。經過長時間地溝通，在街道的幫助下，小區業主***同選舉出了7位業主代表，組成了業主委員會，完成小區的自治管理，小區的環境也發生了很大變化，由於委員會是民主選舉產生，大家的認同度高，小區的物業管理費收取也就不再是什麽難題了，實現了自己的事自己管，自己的家自己當，獲得了業主們的肯定。
小區自治是物業管理模式中壹種積極有益的嘗試，從客觀上緩解了物業公司和業主之間的矛盾，但也存在著壹定的弊端。物業自治更註重的是老百姓看得見摸得著的衛生和保安問題，而設備維護、房屋維修等這樣的難題，還得依靠專業的物業管理公司來完成。
吉林大學經管學院教授博士生導師劉昀認為，要解決物業收費難的問題，需要物業公司與業主***同努力，相互理解，也需要借助政府的力量，制定條例，完善規則。壹方面要先付物業管理費用，再享受服務，讓物業公司追著業主要錢，變成業主主動給物業公司交錢。畢竟，物業公司面對的是成千上百的業主，而業主只面對壹個物業公司。這樣，物業公司不再會因為業主不繳費而有過激的行為；另壹方面。業主有權享受到優質的服務，否則可以起訴物業公司，也可以炒他們的“魷魚”。
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