壹、土地拍賣情況
65438+2020年2月65438+6月北京袁波瑞祥投資有限公司以最高價1515萬元競得搖號，轉讓面積約6.6萬。是純商品房項目，需要建幼兒園。
建築高度限60米，樓面價14700元/。
土照分析:三江口板塊幾乎是純商業社區，遠洋人才的樓面價和梁厝地區的星海天辰基本持平，星海天辰樓面價14165元/，證明樓面價比較貴，旁邊的龍湖樓面價還是1.1萬/
2.物業詳情
位於福州南江濱東大道，規劃建設19套普通住宅。8棟876戶，容積率1.56，綠化率35%，停車位791個。財產應該是遠洋運輸集團擁有的壹億財產。
三。支撐分析1，運輸支撐
幸福裏APP區地圖顯示，海洋人才項目周邊有很多地鐵站，但最近的站在6號線張蘭站，1.2 km，其他都在1.5 km以上，周邊公交站很少。
換句話說，這個項目的交通設施很差。
地鐵雖然接了專線，但依然改變不了出行不便的現實。
2.支持教育
福州城門後坡小學、福州謝坑小學等初中是距離福州永南中學最近的地方。雖然劃片還沒有確定，但很可能壹些村莊會變小。
3.西裝
附近沒有商業中心。最近的應該是在建的嘉裏綜合體，大概1.5km..
4.休閑生活
雖然周邊也有壹些休閑遊，但是南江濱生態園、海峽中心、梁厝古鎮都在2公裏以內。
配套分析:該項目位於張蘭至梁厝之間，地勢險要，毫無生氣，配套設施少，交通不便。
這個網站類似三江口，中海錦江城，三江華宇，但這兩個項目是目前三江口最慘烈的項目。
這裏是荒郊野外，荒郊野外很誇張。就是這個意思。
四。戶型介紹
89四房兩廳兩衛略顯局限。單個家庭在建四居室的同時，餐廳、客廳、陽臺還是很大的。
二級衛生空間比較小，南北通透。這套公寓的展位占18.7%，但銷售人員說這套公寓的套內面積是86，對剛需確實有吸引力，但請不要相信銷售人員賣房時說的壹切。
如果通過後期反轉獲得空間，近期金融維權可能會發生類似事件。
目前項目均價23000元/，毛坯交付存在問題。這個項目裝修比例在60%以上，為什麽需要現貨交付？
總金額:需要205萬，首付60萬左右。
113兩室兩衛。餐廳設計有壹個朝北的通風客廳，采光很好。西側的臥室可以作為書房或者客房，達到動靜分離的效果，不像89式，是最好的戶型。
總金額需要260萬，首付需要78萬左右。
132四房兩廳兩衛，也可以說是四房半。這套公寓設計了電梯壹部壹部進入屋內，動靜分離，客廳采光好，臥室衣帽間有采光井。開放式書房的設計也是現在的主流設計，提高了客廳的活動空間，看起來更大氣。
居住體驗應該挺好的。
總金額:需要305萬，首付90萬左右。
動詞 （verb的縮寫）銷售分析
海運人才的名字:萬縣。現有項目僅在65438+6年7月6日，已取得兩棟84套房屋。18#樓梯兩戶10層，戶型面積8917 #樓梯兩戶11層。
根據福州市不動產登記交易中心的數據，上網本目前的數據是售出房屋12套，去除率為14%，但實際上這個去除率意義不大。這個項目壹個月左右才賣了12套，可以預計這個項目後期會有很大的去庫存壓力。
(據說開盤當天賣了18套，但是網簽的數據有點晚。)
去化分析:其實這個項目的去化缺口是可以預見的。
對比張蘭地區的鄭融湖畔居和大東海江山居，加拿大地鐵與插隊學校的距離也比遠洋人才更近。
對比梁厝板塊的龍湖景燦天築和CCCC的梁星海天辰，價格相同，但兩個項目都是距離地鐵500米左右的地鐵房，差距明顯。
目前三江口的板塊組合較差，地鐵是三江口增值最大的公共組合。所以在公寓還占主導的情況下，遠洋人才的異化是很不理想的。
不及物動詞財產評估
優勢:純商品房，小區密度低的公寓，即使是剛需也略有改善，相比周邊項目還是有壹定優勢的。
缺點:項目離地鐵較遠，對移動幫助不大。周邊配套也不行，價格和三江口樓盤相比沒有優勢。
河口現在被分成幾個區域。
樟樹地區代表房地產。東海的江山府和濱江鄭融府均價在3萬左右。
梁厝代表樓盤，龍湖景燦天竺，CCCC梁星海天辰，均價2.3萬元/
清福地區代表房地產。泰禾福州灣、三江華宇、中海錦江城，均價2.2萬元/
但是遠洋人才不知道是在張蘭場還是梁厝場，地理位置尷尬。
總的來說，目前三江口的住宅庫存和競品比較多。只是離地鐵太遠了。只有這樣，我們才能吸引更多的潛在買家。預計海洋天賦之後很難拆除。看到中海錦江城推出單價1.6萬/的特價房進行銷售，妳就知道三江口沒有地鐵拆遷有多難了。這包括堆積在社區裏的產品。
當然，如果妳真的需要89號房這樣的極致公寓，請考慮。
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