第壹類:與社區共建。
模式1:專業打造綜合養老社區。
綜合養老社區是指老年人居住社區，包括老年住宅、老年公寓、養老設施等多種居住類型。除了老年住宅樓，還會有老年活動中心、康樂中心、醫療服務中心、老年大學等各種配套設施。其發展主體可以是多種多樣的，既有民營企業，也有政府投資。
模式二:在建設大型社區的同時，發展老年群體。
壹些房地產開發企業在開發大型住宅時，會考慮劃分壹些區域來建設養老群體。這種發展模式有利於帶動企業轉向新的客戶群體，走產品差異化路線。養老群體和社區其他群體可以享受配套服務資源，減少配套設施建設。
模式三:普通社區提供各類養老產品。
據研究，很多身體健康的六七十歲老人會幫子女照顧下壹代，老人需要住得離子女近壹點。為了避免因生活習慣的差異而產生矛盾，老人和子女更喜歡分開住但相鄰。因此，壹些老年住宅產品建在普通小區，滿足同壹小區附近居住的老人及其子女的需求。這種“全齡社區”的概念更能符合中國目前的國情，將是壹種受歡迎的老年人居住模式。
模式四:在成熟社區周邊插入多功能養老服務設施。
在幾個社區之間插入養老設施將是壹種有效的發展模式。
第二類:結合相關設施。
模式五:與醫療機構結合，就近設立養老設施。
目前國內壹些養老機構希望與醫療機構建立合作關系，這樣就可以就近設立養老設施或者養老社區、醫院，共同建設。這種“醫養結合”模式的特點在於，可以將優質的醫療資源引入養老項目，從而提升項目的核心競爭力，讓老人住在裏面更有安全感。
模式六:養老設施與幼兒園並立
老年設施與幼兒園設置在壹起是壹種很好的模式。這種模式既能迎合老人與子女在壹起的意願，又能統壹養老設施和幼兒園的建設和管理，節省建設和人力成本。
第三類:與旅遊或商業地產結合。
模式七:結合教育設施，建設老年公寓。
結合大學等教育設施的養老社區也很受歡迎。現在很多“高知老人”都希望退休後繼續深造，發揮余熱。如果能在大學附近設立老年社區和老年公寓，讓老年人享受壹些教育資源，會更符合他們的需求。
模式八:在旅遊景區開發老年居住產品
養老地產與旅遊、休閑、康養產業相結合是比較合適的模式。目前市場上壹些開發商在開發旅遊地產的同時，嘗試加入養老養生、康復保健、長壽文化等概念。這種養老項目壹般會選擇在風景資源或者特色文化資源比較好的地區，比如海南、廣西、雲南等地。
模式九:與商業地產結合，開發老年公寓。
在鬧市區等繁華地段開發商業地產時，建設老年公寓也是壹種比較新穎的模式。對於壹些生活在北京、上海、香港等大城市的老年人來說，他們希望享受市區便捷的商業、休閑配套資源，而當他們需要護理時，往往更不願意放棄市區的優質醫療資源。
第四類:與國際品牌接軌
模式10-引進外資建設世界級連鎖養老設施。
目前，壹些國際養老機構或投資企業正試圖開拓中國市場，建設連鎖型養老設施，以緩解國內養老壓力。比如歐洲壹些國家的養老服務費用就很高。他們希望在勞動力相對低廉的國家拓展市場，選擇地理氣候條件較好的地區建立養老設施，讓老人在更健康的年紀來到這裏養老。
模式11-與國際知名養老品牌* * *共同發展，引入管理模式。
最近開發養老地產的熱潮促使很多開發商、投資者或政府官員到國外參觀考察，從中看到了很多先進的管理模式，希望在國內推廣實現，比如引進國外的養老運營管理團隊，或者與國外知名養老品牌共同開發。這種模式是可行的，但要註意“本土化”。
第五類:其他轉化方式
模式12——與保險行業結合，利用保險資金投資養老地產。
目前保險資金介入養老地產的情況已經開始出現。從保險資金的特性來看，由於其資金規模大、回報要求低、周期長，更適合投資養老地產，也有利於養老地產的靈活管理。未來，保險行業可能成為養老產業的重要投資者之壹。
模式13——結合護理服務行業，為養老地產註入原創優勢。
在對日本養老產業的研究中發現，壹些企業從為老人提供居家洗浴、居家養老等服務，逐漸向養老地產轉型，並最終獲得成功。這些企業最初在護理服務方面積累的豐富經驗和客戶基礎是其項目成功的關鍵因素。
模式14——利用自身獨特資源轉型發展養老地產
在我們接觸的項目中，都遇到過酒店管理公司想轉向投資養老地產的情況。這類公司有自己獨特的資源優勢。壹方面，民宿的服務管理形式與養老設施有相似之處，很多經驗可以應用到養老設施的管理服務中。另壹方面，也可以嘗試將老酒店改造成老年公寓或者在酒店內提供養老服務。
模式15——盤活老國有資產，改造成養老設施。
可以盤活壹些閑置的國有資產，改造成養老設施，比如城市裏的老醫院、寫字樓、小學、幼兒園、私房等。這些國有資產位置好，在城市中分布比較均勻，比較適合重建。
以上我們遠景設計研究院(4000-023-2206)總結的養老地產模式。但這些模式都不是很適合中國國情，所以在做參考時請註意。樓上說的三種是最常規的。