壹、溫泉度假項目概述、分類及特點
溫泉度假村起源於羅馬帝國時期，1326年正式出現在歐洲市場。從單壹的醫療功能轉變為現代旅遊度假區的特征和功能:休閑、娛樂、社交、娛樂活動壹應俱全，酒店、私人別墅、帳篷等生活功能日趨完善。從過去單純的保健功能的溫泉浴室，發展成為集溫泉浴室、旅遊浴池、健身房、社交活動於壹體的旅遊度假區。同時引發了舒適、多功能的高級酒店的誕生。
(壹)溫泉度假項目概述
溫泉度假項目是依托溫泉資源開發的復合地產。由於溫泉資源具有資源稀缺性和配套設施高貴的雙重屬性，可以真正融入大配套概念作為配套內容，便於以溫泉為核心的資源整合和完善，便於後期項目主題的概念包裝、品牌打造和營銷推廣。
溫泉度假項目的關鍵是品牌和配套。通過匹配，重塑降級區，打造品牌，從而完成客戶的旅遊向休閑度假的轉化，最終形成以旅遊、休閑、度假、居住為主要功能的復合型地產。
(二)溫泉度假項目的分類
1，按景觀組合分
景觀組合發展模式。業內專家鮑繼剛、王冠賢等人從景觀組合的角度，以廣東省為例，將溫泉旅遊目的地的資源(景觀)開發模式分為四種:自然景觀組合開發模式、人工景觀組合開發模式、綜合開發模式和家庭小規模開發模式。
2.除以資本。
從資本開發的角度來看，溫泉開發模式可以分為外資主導的溫泉地和本土資本主導的溫泉地兩種。中國的溫泉主要是外資(金)開發的，比如湯崗子溫泉，白洋澱溫泉城。
3.從位置的角度來看
具體包括:郊區休閑度假開發、郊區養護度假開發、城市觀光度假開發、偏遠地區“秘湯”開發。這種模式的出現與城市旅遊的發展順序密切相關，即城市旅遊的發展也是按照城市中心帶、郊區、遠郊、城際和偏遠地區，或者從城市內部空間到城市外圍地區的逐步過渡發展模式。
(三)溫泉度假項目的特點
資源依賴性
作為項目的基本屬性，在配套設施的稀缺性和完備性上對溫泉資源的依賴性很強，是作為項目的核心競爭力而存在的。
首先支持
由於項目的地理因素，旅遊地產項目區配套設施普遍匱乏，完善配套設施是吸引遊客的前提。作為配套設施的重要組成部分，溫泉配套設施的發展直接影響到項目的運營和房地產項目的發展。
變化
從國內溫泉度假項目的發展來看，項目規模正由小規模的單壹逐漸向大規模的多元化轉變，即由“小而精”向“大而全”轉變。體現在三個方面:
(1)產品多樣化
隨著開發量的擴大和客戶需求的多樣化，相應的產品也從旅遊度假產品發展到養生保健、商務會議、度假旅遊、居住等多元化產品。
(2)功能多樣化
出於抗風險的考慮和商業、養生需求的客觀增長，溫泉度假項目的功能日益豐富，部分項目已從溫泉主體中分離出來，增加了高爾夫、遊艇碼頭等高端消費功能，完善了教育文化功能，進壹步豐富了溫泉度假地產的內涵。
(3)資源的多樣化
壹方面，壹些溫泉資源與其他現有的自然資源密切相關，如廬山西海國際溫泉度假村；另壹方面，開發商認為溫泉資源過於單壹，刻意將溫泉資源與其他資源相結合，如海景溫泉、湖景溫泉、山地溫泉等復合型產品。
二、發展溫泉度假項目的相關因素體系
內部因素
1，溫泉資源綜合質量
溫泉資源是溫泉旅遊目的地發展的主要物質基礎，是吸引遊客的主要因素之壹，也是確定溫泉旅遊開發區位的客觀必要條件。溫泉旅遊資源的開發價值可以從地質地貌背景、水質、溫度、流量等方面進行評價。
具體來說，地質地貌背景決定了溫泉的穩定性、溫泉的景觀特征和開發用地的條件；水質決定了溫泉的治療功能；溫度和流量決定溫泉的儲量，進而影響溫泉旅遊開發的容量規模和旅遊目的地的可持續發展能力。其中，溫泉的溫度、流量和治療功能對溫泉旅遊的發展影響最大，成為吸引遊客的主要因素。以廣東省幾個大型溫泉旅遊目的地為例，清新、恩平、中山、鬥門等地的溫泉都具有溫度高、流量大、無色無味、含有多種微量元素、能治多種疾病的特點。清心溫泉遊客抽樣調查顯示，32.8%的遊客認為溫泉的治療功能是溫泉的第三大吸引因素。
2.豐富的自然和文化旅遊資源。
如果壹個溫泉度假村僅僅依靠簡單的溫泉浴，往往很難保證壹年四季都有大量的遊客(Abdulrahimsam Sudinetal，1997: 283)。溫泉旅遊市場的特征也表明其月變化與氣候有很強的負相關關系。以雲南安寧溫泉旅遊度假區為例，月平均遊客量與月平均氣溫的相關系數為R=-0.6(顯著水平為0.05)，即冷季為溫泉旅遊旺季，熱季為溫泉旅遊淡季。因此，溫泉旅遊淡季與旺季的差異成為溫泉旅遊開發中不可回避的問題，旅遊綜合開發是解決這壹問題的關鍵。溫泉周邊豐富的自然和人文景觀已成為決定溫泉旅遊綜合開發成敗的關鍵因素。壹般來說，溫泉的自然和人文景觀種類越多，資源層次越高，整體的旅遊吸引力就越大。
3.溫泉旅遊的文化特征。
旅遊經濟是特色經濟，特色是旅遊的靈魂，文化是特色的基礎。溫泉旅遊本質上是遊客對溫泉旅遊目的地洗浴文化的體驗，溫泉旅遊的發展是對溫泉洗浴文化的塑造。在中國，溫泉旅遊資源無處不在。隨著大量溫泉旅遊度假村的出現，遊客不僅滿足於溫泉治療的需求，還追求溫泉旅遊目的地的綜合文化體驗。溫泉旅遊的文化特征已成為決定溫泉旅遊目的地競爭力的關鍵因素。壹個好的溫泉需要很好地塑造溫泉旅遊的文化特色，將單壹的水療理療的身體享受提升到符合現代消費的文化精神層面，發展成為以健康文化為主題的休閑度假旅遊，並從自然景觀、建築風格、園林設計、服務方式等方面成功塑造這壹主題。，打造體現中國傳統洗浴文化特色的品牌。
外部因素
1，旅遊市場
壹般來說，大型溫泉旅遊目的地需要壹個理想的城市集群作為支撐，否則很難達到或超過維持經營所需的遊客數量門檻。遊客抽樣調查顯示，溫泉旅遊目的地的客源市場以國內為主，80%的遊客集中在四小時交通半徑內的周邊城鎮。這就要求溫泉旅遊目的地必須位於經濟發達、人口眾多的城市或特大城市周邊地區，以保證良好的旅遊市場條件。
福建省幾個開發較好的溫泉具有良好的旅遊市場條件，這些溫泉旅遊目的地以經濟發達、人口眾多的沿海地區為壹級旅遊市場；同樣，在遼寧的沈大壹線城市，由於經濟發達，人口眾多，溫泉旅遊的潛在市場巨大，沿線的安波、前山、唐漢等多個大型溫泉旅遊目的地都得到了很好的開發。在中國地熱溫泉資源豐富的西藏自治區和雲南省，除雲南省部分溫泉如安寧溫泉、彌勒溫泉靠近旅遊市場豐富的昆明外，已發展成為城市居民周末觀光度假的溫泉度假村。除此之外，西部很多溫泉度假村大多位於經濟不發達、城市人口較少的地區，交通不便，導致客源市場匱乏，很少有溫泉度假村被成功開發，大部分只是簡單開發。
2.交通狀況
溫泉往往分布在偏遠山區。溫泉旅遊開發除了有良好的客源市場支撐外，還必須有高等級公路等與城市便捷的內外交通聯系，即旅遊目的地的通達條件良好。以雲南保山龍陵邦拉掌溫泉度假村為例。在寶龍高速開通前，邦拉掌溫泉擁有良好的資源條件，但由於可達性差，溫泉的開發還停留在資源的簡單利用上，遊客僅限於周邊居民。寶龍高速公路和泛亞鐵路西線的建成，大大提高了旅遊目的地的通達性，使來雲南的遊客可以在3-5小時的交通半徑內到達。優越的交通條件會帶來大量的遊客。
3、區域經濟發展水平
溫泉旅遊度假區不同於壹般的資源型旅遊目的地，是對溫泉資源進行再開發的高投入旅遊項目。溫泉旅遊目的地的開發規模和消費水平很大程度上取決於區域經濟發展水平。與主題公園類似，大型溫泉旅遊目的地的開發作為企業行為，只有在區域經濟相對發達的地區才有大規模的投資能力。否則只能引進外資，或者政府行為代替企業行為，有限的地方財政收入集中用於投資。中國溫泉度假村的發展階段和空間分布表明，改革開放初期，中國的溫泉度假村主要集中在北方的遼沈、京津唐等重工業發達地區，以修建小型溫泉療養院為主，如北京的小湯山溫泉療養院、遼寧的唐崗子、熊嶽、前山溫泉療養院等。90年代以來，中國經濟重心向沿海地區傾斜，南方尤其是廣東省的經濟在全國屬於發達地區。以建設高檔別墅和大型露天溫泉為特征的大規模、高投入的溫泉旅遊度假村如雨後春筍般大量湧現，如廣東四大溫泉旅遊目的地，大多投資上億元，開發規模多為數百公頃，資金來源以港資為主，地方為輔。上述事實表明，溫泉旅遊目的地的投資和開發規模受區域經濟發展水平的影響很大。
區域經濟發展水平對溫泉旅遊目的地的影響還表現在溫泉遊客的消費能力上。壹般來說，大型溫泉旅遊項目的高投入需要依靠高消費、高門票來保證其生存和發展。以廣東四大溫泉旅遊目的地為例，光門票最高128元，最低90元，而住宿價格和餐飲價格遠高於壹般旅遊目的地的平均水平。所以只有經濟發達地區的高收入居民才有這樣的旅遊消費能力。對清新溫暖礦泉遊客的抽樣調查也顯示，近80%的遊客集中在經濟發達、收入水平較高的珠三角地區，57.7%的遊客月均收入超過2000元。
4.空間集聚與競爭
由於溫泉的地質條件，同壹地區往往有多個溫泉，導致同壹地區聚集了多個溫泉旅遊目的地，從而產生了溫泉旅遊目的地的空間競爭。影響溫泉旅遊目的地空間競爭的因素除了需求和供給方面的壹些因素外，主要是由溫泉的特性和規模決定的。另外，微區位條件也很重要。
溫泉的特色是通過溫泉洗浴的方式來體現的，往往是指溫泉旅遊目的地的露天溫泉的特色。調查顯示，露天溫泉的特點是吸引遊客的三大主要因素之壹。溫泉規模是指溫泉流量、投資、占地規模，但更重要的是指預期遊客停留時間和實際遊客停留時間。由於溫泉特征和溫泉規模的相互作用，溫泉旅遊目的地往往被劃分為不同的等級。
目前我國溫泉旅遊仍處於觀光階段，因此溫泉旅遊目的地的空間競爭受旅遊者空間行為規律的影響。當同壹地區同時出現多個高投入、高門票的溫泉旅遊目的地時，大規模遊客往往只會選擇地位高、知名度高的溫泉旅遊目的地，而放棄地位低、知名度低的溫泉旅遊目的地。
5、決策者行為
(1)投資者的決策行為:決定項目的區位選擇、投資規模和發展方向。
投資者的決策行為首先是溫泉旅遊區位的選擇。投資者如何掌握和利用與溫泉旅遊開發相關的信息，直接決定了溫泉旅遊的選址，進而影響溫泉旅遊的發展。其次，投資者的行為決定了溫泉旅遊目的地的投資規模。壹般來說，大型溫泉度假村不僅要求高品質的環境，還需要建設高標準的溫泉洗浴、住宿、餐飲、娛樂等旅遊設施，因此需要巨大的資金支持，如清新溫暖的礦泉旅遊度假村；然而，小型溫泉度假村，如粵北山區的家庭經營的溫泉，需要的資金要少得多。換句話說，溫泉旅遊開發的水平和規模很大程度上取決於投資者的投資。第三，投資者的行為決定了溫泉旅遊目的地的發展方向。發展方向與投資者的經驗、智力、偏好、欲望、態度等個人因素有關。比如投資者有的選擇綜合型溫泉旅遊的發展方向，有的選擇主題型溫泉旅遊的發展方向。
(2)政府決策行為
目前，我國溫泉旅遊開發主要有三種模式:①政府投資開發；(2)外資和個人投資的發展；(3)政府與外資的合作。對於第壹種開發模式，政府決定溫泉旅遊開發的區位選擇、投資規模和發展方向；對於第二種開發模式，政府在決策、招商引資、政策支持、基礎設施等方面影響溫泉旅遊目的地的開發。對於第三種開發模式，政府不僅要為溫泉旅遊項目招商引資、決策立項、提供優惠政策、建設配套基礎設施，還要參與溫泉旅遊目的地的選址、開發實施、運營管理等決策。
三、溫泉度假項目的發展方向
(壹)以“真溫泉”吸引客人，以“活溫泉”留住客人。
“真溫泉”的問題主要是指溫泉的混水、溫泉的循環水、溫泉的加熱、所含的化學物質、溫泉水質的新鮮度、溫泉的泉文化。隨著溫泉旅遊的發展，這些問題逐漸被溫泉旅遊研究者所關註。所以要在“真正的溫泉”上做文章，增加溫泉資源對遊客的吸引力。
由於遠郊溫泉壹般分布在經濟不發達、遠離城市的地區，其特殊的地理位置和交通條件決定了其定位為:維持遠郊度假遊，滿足城市居民1-2天的溫泉度假需求。遠郊溫泉可以開發成大眾旅遊和高消費旅遊之間的過渡型溫泉旅遊形式，樹立“真溫泉”吸引和留住客人的理念，最大限度地發揮其“聚客、留客”的功能。
(二)建設日夜兩大系列旅遊產品，豐富遊客次日活動。
從旅遊體驗的角度設計過夜溫泉旅遊產品是非常有意義的，也是目前很少提出的研究方向。目前溫泉開發以夜間旅遊項目或全天候項目為主，不突出只能白天看的項目。這導致很多客人壹時興起就過來玩了。然而，第二天起床後，他們卻有壹種莫名的失落感，從而“匆匆離去”。
根據現實情況，我們可以將溫泉產品分為“前過夜項目”、“夜項目”和“後過夜項目”來模擬旅遊體驗的過程，也可以強化過夜遊和壹日遊的產品開發差異，從而突出1-2上溫泉旅遊的兩大核心設計:溫泉洗浴+社區觀光和自然觀光，倡導“日間觀光、夜間娛樂”的模式
(三)開展生態旅遊和節慶活動，提高遊客的參與度。
品味農家生活、親近自然的生態農業觀光遊日益成為新的賣點，遠郊溫泉可以依托周邊優越的農業優勢開展農業旅遊。每年春天插秧，秋天收割的季節，遊客可以體驗農民的生活，黎明下地，戴月伴星歸。此外，還可以利用“蘋果園”、“葡萄園”、“櫻桃園”、“農莊遊”等項目，為遊客采摘、品嘗、外包，讓遊客親身體驗采摘的樂趣。節慶活動主要是指文化建設，即農村市場的開發。如果能有效地將泡溫泉的遊客引導到市場上去消費，溫泉旅遊的帶動作用將會大大發揮，當地村民的收入將會增加，當地村民的生活質量將會提高。
(四)加強功能分區，從“居住”功能出發建設溫泉。
遠郊溫泉的功能分區包括源區、沿路丁字分布、路皮。分區時要註意方向性的存在，即地形方向性、道路方向性、河流方向性。溫泉住宿設施建設要改變鋼筋混凝土建築的刻板形式，居住功能要體現在休息上。
如果建壹些簡單的建築，外觀要盡可能與周圍安靜的生態環境相適應，做到與自然和諧。還可以開辟獨特的“農家樂”，利用現有的農村村落，建立農家旅館，發展民宿旅遊。為了激發遊客對目的地文化的欣賞興趣，同時遊客對當地居民生活方式的興趣會讓居民產生自豪感，從而更加自覺地保護當地文化。
四、發展溫泉度假項目的幾點建議
(壹)樹立品牌意識
中國溫泉企業逐漸進入品牌競爭時代。在過去十年的發展中，品牌輸出被證明是壹種有效的運營方式。以早期的溫泉產品竹海禦溫泉為例，不僅提出了溫泉旅遊的概念，還打造了以“禦溫泉之路”和“劉福唐N動力:”為代表的品牌。它以湯勺為龍頭，酒店餐廳並駕齊驅，以豐富的產品和帝王式的服務讓遊客充分享受泡水的快樂和健康，豐富了溫泉產業的內涵。品牌模式本身也是壹種發展模式，使溫泉突破地域限制，擴大規模，實現多線經營，最終達成跨區域的溫泉產品品牌。
(二)挖掘文化內涵
日本有壹些溫泉度假村，每年都會組織各種溫泉節，開展各種文化活動，使得溫泉在用於治療和療養的同時，與當地文化緊密相連，形成了壹種特殊的溫泉文化。中國有五千年的燦爛文明，溫泉開發歷史極其悠久，應大力挖掘文化內涵，突出獨特的文化品位。
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