第壹，過去20年的“嬰兒潮”和大學擴招造就了中國樓市的“忠實客戶群”，這也決定了中國樓市的“短命”特征。
“市場需求”是分析任何經濟問題最關鍵的出發點之壹。那麽，中國房地產市場的強勁需求來自哪裏？有人認為，中國的城市化進程必然導致數億農民進入城市，從而使中國房地產的市場需求持續旺盛。這是國內很多主流經濟學家經過大量數據調查後得出的看似有力的結論。但是，理論上強不代表現實中可行。中國的城市化並不像專家認為的那樣是“自然”的，是房價飆升的引擎。
首先，中國城鎮化任重道遠，不可能照搬歐美日模式。中國是壹個城鄉“二元結構”社會。go-vern ment通過嚴格的戶籍制度將中國人區分為“城裏人”和“鄉下人”，這與西方國家有著本質的區別。長期以來，“既得利益”和“社會保障”困擾中國戶籍改革八年，卻沒有實質性進展，為農業人口市民化制造了巨大障礙。幾億進入城市的農民沒有成功成為城市居民，反而成了“新城難民”，導致社會治安急劇惡化。政治體制的“滯後”造成了中國的“城市化幻覺”。中國有14億人口。要實現70%人口的城市化，遠非中國乃至全球的資源所能及。有專家做過有趣的統計:如果所有中國人都達到美國人民的生活水平，那麽中國的GDP顯然不可能達到美國的至少50倍。“資源瓶頸”已成為中國城市化的“不可承受之重”。不要只看到歐美日的高消費生活。實際上，它們是建立在對全球第三世界國家自然資源和廉價勞動力的“掠奪”基礎上的。日本的森林覆蓋率為67%，但嚴格控制林業采伐。而是從東南亞大量砍伐熱帶雨林，從中國低價進口壹次性木筷。近年來，美國將大量工廠遷至中國，卻通過對技術和品牌的壟斷攫取了大部分利潤。據悉，壹個美國品牌ipod在中國制造的利潤是62美元，中國的加工廠只拿到4美元的加工費。中國人謝國忠說“中國在國際交流中只得到壹點面包屑”，這讓我們看到了中國模式的悲哀。華爾街日報發表了壹篇題為《我們思考，他們流汗》的文章，顯示了美國人的優越感。中國媒體頻繁刊登《中國價格貼遍全球，中國養老在美國》等文章，引發國民對“中國模式”的反思；或許正因為如此，中國政府煞費苦心地提出了“建設創新型國家”的戰略構想。
簡而言之，處於經濟全球化食物鏈底端的中國億萬廉價勞動力，想要與經濟大鱷“共享全球經濟盛宴”，只是“畫餅充饑”。在我們這壹代人的有生之年，中國人是不可能達到歐美日的發展水平的，也不可能僅靠熱情、勤奮和“經濟大躍進”的勇氣，通過重建市場經濟體制、提高全民素質來完成“城市化”的任務。
其次，建國50年來中國落後的基礎教育，迫使中國的城市化付出了“時間延遲”的沈重代價。日本之所以能從壹個資源貧乏的小國壹躍成為經濟強國，與其從明治維新開始的“再教育國策”密不可分。在社會主義中國，雖然“再苦也不能苦了孩子，再窮也受不起教育”等口號隨處可見，但基礎教育的投入卻壹直處於世界“落後行列”。我們無法想象，幾億家庭貧困、知識貧乏的農民，僅僅因為進了城市，就能壹夜之間轉型，擠進白領行列，有實力買房。現實是，絕大多數進城的農民，甚至包工頭等“上流社會的農民工”，都難以承受城市的高房價。雖然他們很想在城市裏擁有壹套屬於自己的房子，雖然這個階層人口眾多，但是因為他們的實際收入和預期收入較低，就把他們歸結於中國房地產市場巨大的有效需求，顯然是沒有說服力的。
那麽，在壹定程度上，這輪房價上漲的真實需求來自哪裏？
統計顯示，1962到1982這段時間是中國近20年來最大的壹次嬰兒潮，累計出生人口超過4.5億。現在這些人都進入了就業期，購房需求旺盛。但真正的有效需求還是在於朱镕基go-vern-ment在1998推出的“高校擴招”政策。當時，面對巨大的就業壓力，朱镕基出於“減輕全社會失業壓力，讓年輕人回歸高校”的戰略考慮，大力推進“高校擴招”。顯然，這只是壹種“權宜之計”，暫時緩解的就業壓力在四年後必然會更大規模地爆發。2002年，第壹批大學生畢業，這些背井離鄉的青年知識分子大多收入較高，不願意回到落後的農村。僵化的戶籍制度讓他們在城市始終缺乏歸屬感。沒有“戶口”，他們就不能在當地登記結婚，不能讓孩子公平享受當地的教育資源，甚至連買自行車的執照都拿不到。這群無助的大學生只能通過買房來實現自己最基本的夢想，他們是中國房地產市場最剛性的需求。
但是，我們也不得不註意到，隨著最新壹批嬰兒潮壹代進入就業、結婚、購房期，這場由“嬰兒潮”和“擴招潮”引發的“購房潮”也該退潮了。根據我國人口普查數據，從1964年到1982年，我國每年凈增人口約17萬；從1982年到1990年，我國每年凈增人口約15萬；1990年至2000年，全國每年凈增人口約12萬；從2000年到2005年，中國人口每年增加約800萬。隨著新生兒的減少和嬰兒潮的老齡化，中國社會的老齡化是不可逆轉的。2020年後，50歲以上人口將達到6億左右，老年人口將占總人口的40%以上。這對中國的房地產市場來說絕對不是好消息。在青壯年人口不斷減少的情況下，建立在數億超廉價勞動力基礎上的中國經濟真的能長期保持房地產不敗的神話嗎？越來越多的老年人沒有太強的買房動力，越來越少的年輕人面臨“兩個年輕人養四個老人”的沈重壓力。他們的買房需求有多剛性？這是值得懷疑的。那些買房養老的朋友，步入老年後可能面臨房產長期穩定貶值，租房市場也因為無數中小城市的流動人口分流而面臨下行困境。古人雲:世事難料，三思而後行。
正如諺語所說，禍不單行。“老齡化潮”剛剛興起，“失業潮”又接踵而至。真是“長江後浪推前浪，前浪死在沙灘上”。繼“知青返鄉”、“國企下崗工人”的“兩波失業”之後，由產能過剩和產業升級引發的“第三波失業”即將到來。可以關註壹下最近的各大媒體。這波失業的主體將不再是國企員工和返鄉知青，而是擁有良好教育背景的年輕白領。呈幾何級增長的大學畢業生面對的是效益下滑的企業，導致畢業生起薪連年下降，這在中國“全方位快速漲價”的大背景下“非常不正常”。如何才能用“縮水工資”買得起“註水的商品房”？如果中國經濟不能讓外國白領等壹批“最剛性購房者”富起來，中國房價必然會掉頭。
第二，中國失敗的房市改革為中國房地產市場的混亂提供了制度保障，這種失敗的制度不可能支撐中國樓市的長期繁榮。
我們說計劃經濟下的福利分房制度不好，是因為它不能實現資源的最優配置，造成了全社會的住房短缺和分配不公。因此，中國政府大力推進住房市場化改革，從長遠來看，這是中國經濟市場化戰略的重要壹步。從當時的情況來看，也是go-vern-ment急於利用房地產市場啟動國內疲軟的“內需”，刺激經濟增長。雖然想法是好的，但中國政府在政治改革方面的“缺乏進展”導致了中國房地產“只能猜測開始，不能猜測結束”的宿命式悲劇命運。應該說，直到明天，中國仍然沒有建立起壹個真正規範的、市場化的房地產市場。而且，就go-vern-ment對自身利益的曖昧態度而言，不能指望中國的房地產市場在短時間內建立起來。為什麽這麽說？
所謂市場經濟有兩個關鍵的“必要條件”，壹是所有權的獨立，二是交易雙方地位的平等；因為只有“所有權獨立”，雙方才能在市場上進行交換。改革開放前，中國所有的財產都是公有的，所以沒有交換。另外，如果交易雙方不平等，壹方可以強迫另壹方接受不合理的價格，這就起不到市場優化資源配置的作用。因此，沒有交易雙方的平等，就沒有市場經濟。讓我們來看看中國的房地產市場。這兩個條件都沒有實現。
雖然中國go-vern ment從1998開始宣布取消福利分房制度，但作為房地產行業最關鍵的要素，土地壹直被go-vern ment牢牢控制，哪些土地可以開發，哪些土地不可以開發，每年開發多少，都由go-vern ment決定。沒有土地所有權的獨立，雖然購房人買了房子，但是房子下面的土地仍然是go-vern-ment，也就是說妳對妳買的房子沒有所有權。“皮之不存，毛將焉附”，給購房者帶來極大的“不確定性風險”。比如中國的住宅用地使用年限是70年，但是妳覺得70年妳能擁有的可能性有多大？妳可以去街上看看70年前的房子(文物除外)還有多少沒拆？現實情況是，隨著地方政府“經營城市”的政治沖動，許多上世紀80年代的房子(只用了20多年)已經面臨被拆除的命運，能存活70年的真的不多見。有人可能會問:我花了壹輩子買的房子，我有三證。我怎麽能就這麽拆了呢？的確，房子是妳的，但它不是蓋在空中的，它所依賴的土地也不是妳能企及的。中國的每壹寸土地都屬於國家(地方政府代表國家行使所有權)。既然土地屬於國家，go-vern-ment要征用妳家占用的土地時，自然是不妥協的，合理合法的。2004年、2005年南京人和嘉園小區公共綠地被暴力強行征用的事實就是很好的證明。盡管妳擁有該房產的合法所有權，但政府拆除妳的房子也是合法的。這像不像悖論？1991年，北京北辰集團在北京中軸線上開發了壹個名為“觀天下”的別墅社區，2400多美元/平方的價格在當時真的是“天價”。在數百個具有相當社會影響力的富裕家庭陸續搬入自己家中後僅十年，奧運會主體育場就因位於此處而被“未經協商”拆除。2005年，在六朝古都南京，還發生了壹件引起市民巨大爭議的事件，那就是繁華華庭將被拆遷的消息:1996，6000元/平方米左右的繁華華庭，形成了南京較早的富人區。然而，這些擁有財富、地位、社會影響力和房屋合法產權的名人，卻依然面臨著自己的私有財產無法得到保障的尷尬局面，而且理由是如此滑稽，以至於“go-vern-ment要把繁華的華庭建設成商業休閑娛樂區”，甚至厚顏無恥地聲稱是為了“保護玄武湖”。近年來，全國各地因拆遷引發的暴力事件，大多與荒謬的房屋產權與土地所有權分離制度有關。
事實上，從上述案例可以看出，在中國所謂的“房地產市場”中，交易雙方是嚴重不對等的。賣家是壹個擁有數十億財富的開發商。開發商的資本和go-vern ment的力量在利益的認知下結成聯盟，其強勢地位不言而喻。作為交易另壹方的普通百姓，他們不僅沒有土地所有權，沒有拆遷話語權，沒有參與商品房定價的權利，甚至連賣房的真實信息都沒有。明明欺騙客戶，卻自稱“賣控”；明明縱容房價，卻自稱“市場經濟，go-vern-ment不能幹預定價”；明明是市場支持，卻聲稱要保護絕大多數擁有房子的人的資產不縮水；明明是大規模的自己建房，卻以“政策真空”為由，極力阻撓民眾自己建房的努力。沒有“公平”的所謂市場經濟不僅不能優化資源配置，甚至比計劃經濟還要糟糕。事實上，這種集投機資本和權力於壹身的“經濟怪獸”不僅會損害普通民眾的利益，就連富裕階層也不能幸免。前不久哈爾濱的“天價醫藥費事件”，南京的“華庭即將拆遷事件”，都是針對富人的案例。
那麽，這個失敗的制度是如何導致中國樓市的短期繁榮的呢？而且會持續多久？
1998中國取消福利分房後，除了政府機關和“體制內事業單位”(立研、大學等。)，絕大多數老百姓被迫只能以“市場的方式”解決住房問題。老南京可以體會到，計劃經濟時代的房子大多存在戶型單調不合理、沒有社區景觀、規劃落後等壹系列問題，使得人們改善居住小區的願望空前強烈。另壹方面，長期的福利分房積累了大量因資質不足導致居住空間狹小的有效需求。這些由制度原因導致的“補償性住房需求”在2002年後爆發，是中國房價飆升的另壹個重要原因。但是，這種需求來的快，去的也快，不能長久。應該說，近兩三年的購房潮，已經消化了這些“補償性需求”的大部分有效成分(主要針對沿海發達地區，中西部略有滯後)。指望這種需求支撐中國房地產大廈在過去20年裏突飛猛進，顯然是癡人說夢。
第三，中國經濟發展的不平衡和金融市場的混亂為中國的房地產市場提供了充足的資金。
如果沒有足夠的資金，中國的房地產市場不可能如此“過度繁榮”，那麽錢從哪裏來？為什麽這麽多錢願意進入房地產市場？
首先，中國經濟的快速發展導致貨幣發行量的巨大增加，造就了絕對大量的“先富階層”(相對比例不高)。中國的“先富階層”很有中國特色。大部分是權力階層和資本階層，但真正靠所謂的“誠實勞動”合法致富的人很少。中國官民比例為1:28，占中國人口1/28的公務員階層可以說是中國最大的富裕階層。前幾年，關於公務員工資低的抱怨屢見不鮮，公務員辭職下海的新聞也不絕於耳。但幾乎壹夜之間，公務員成了“最搶手”的職業。去年公務員考試654.38+0萬人競爭的壯觀場面，大概大家都還記憶猶新吧！為什麽大家這麽喜歡當公務員？最近在網上看了壹個上海24歲女公務員的工資條。雖然這個剛大學畢業的小姑娘，月薪只有1200元(沒有達到個人所得稅的起征點)，但奇怪的是，壹年七七八八之後，她的收入卻高達9萬元，平均每個月8000元，相當於9000多元。即使在上海這樣的壹線城市，剛畢業就有這樣的收入，已經足夠驚艷了。第二個“先富階層”是壟斷和國企的中高級幹部。網上某知名帖子:我不敢交年薪13萬的女朋友。講述了壹個研究生在南京供電局工作，年薪13萬，卻深感生存壓力的故事。由此可見，這些壟斷部門的利潤是多麽的豐厚。這種脫離社會經濟發展水平的薪酬，是市場優勝劣汰的結果，還是權力保護傘的加持。不用我說吧！除了國有企業，中國在過去50年裏積累了數萬億的國有資產。但隨著國企MBO改革，大量國企出售，這麽多資產在這麽短的時間內從“全民所有”變成了壹部分人的“神聖私有財產”。民怨如何不沸騰，如何不導致貧富分化？這是人們支持“郎鹹平”的根本原因。更諷刺的是，當中央政府意識到國有資產拍賣存在問題時，卻發現國有資產已經基本賣完了。2005年，這種分割國有資產的不正之風蔓延到了大中型國有企業。以魯中某大型國企為例。車間主任、廠長等壹線中層領導的最高法定年薪甚至高達20萬元。即使是技校畢業的班組長，僅在重點車間就能掙到5000多元，而普通工人月薪只有1000元。這種分配的巨大不公是普遍存在的，以至於中央政府在2006年初發文遏制國有企業經營收入的過快增長。然而，很明顯，“政策不能離開中南海”的中央政府已經無法控制這種系統化、法制化的剝離國有資產的行為。還有壹個不容忽視的富裕階層，那就是“資本主義買辦階層”。例如，在南京華僑路茶館非常有名的斯科特·曼先生就是這壹階層的典型代表。外國人在中國從消費者身上賺了很多錢，讓大量的勞動力低價出售自己的勞動力，但同時也造就了壹大批有錢的外國買辦，通過跨國集團的額外利潤獲得了自己的“成功”。
既然社會上有錢人那麽多，在有“買房買地”傳統的中國，不買房能買什麽？更何況房價還在歡天喜地的上漲。
其次，中國城鄉分割的“二元社會”結構從根本上造成了地區發展的極度不平衡，促使住房資金過度集中。上海東部地區很多人的收入已經與國際收入同步，而中西部地區的大量農村還在為每月500元的收入在田間勞作，形成了“馬拉松式的社會結構”。俗話說:水往低處流，人往高處走。經濟發展的不平衡自然導致貧困地區的“先富階層”向發達地區集中，農村的“先富階層”向城市集中。這個群體的數量不可低估。山西有錢煤老板的行為，比如北京上海炒房，就是這種趨勢的極端反應。
第三，是中國長期溫和通脹和爛股市造成的前景不明朗，導致資金湧入樓市。筆者接觸到壹位中年男子，在南京做藥材生意，月薪三萬。他最擔心的是資產貶值和養老問題。千村銀行壹年固定利率2.25，但是大家感覺每年漲價遠不止這個數。所以千村銀行其實就是在慢慢燒錢，直到有壹天，妳壹輩子的積蓄都不值錢了，蘇聯解體的時候真的發生了。還有養老問題。我國養老金賬戶赤字超過2.5萬億元，幾乎相當於我國壹年的財政收入，而隨著勞動人口的減少和老齡化進程的加快，這壹數字將擴大到10多萬億元。不愁指望這樣的資金養老？那麽我們該怎麽辦呢？不得不買房子。這個草藥商的計劃是買三套高檔房子和壹兩個商鋪，指望老了靠房租過日子。和他有同樣想法的人不在少數。從宏觀環境來看，股市低迷，銀行理財產品收益率低，國債利率低，投資房地產似乎只有捷徑可走。
雖然有錢人多，但是中國的房地產市場還是需要絕大多數普通人的支持。換句話說，基於中國貧富的極度分化，中國的房價必然會有漲有跌。當房價處於上行周期時，絕對大量的第壹富豪大規模炒房。在銀行資金的幫助下，這種投機資本可以膨脹三到五倍。當房價滯漲下跌時，大規模的資金就會被抽到斧頭的底部，房價高的房地產市場就會形成“富人不敢買，窮人買不起”的尷尬局面，所以降價是必然的。中國目前的房地產市場正處於這樣壹個階段。但有些人可能想知道為什麽房價似乎仍然堅挺。易憲容告訴我們壹個理論上的關鍵原因:壹只巨大而勻稱的手支撐著房地產市場。那麽，到底是誰在支撐市場？答案是地方政府和銀行，從南京今年的大規模拆遷計劃中可以看出這壹點。這其實是用損害老百姓利益的方式來延緩不健康身體的死亡。正是因為有了權力的介入，中國地產這個“百足蟲”才能“死而不僵”。