“萬科在藍田拿地”的消息近日引起了不少人註意。在地產開發並不成熟的藍田，萬科的出現，折射出房企屯兵郊縣市場的現實。
藍田三宗宅地溢價出讓 ， 萬科參股公司摘得
西安市藍田縣近日通過網上掛牌方式出讓西北家具工業園三宗***計 235.76畝住宅用地。西安麓灣 房地產 開發有限公司（簡稱“西安麓灣”）摘得，成交價總計12.8億元。
花 10多億拿地，在西安並不少見。引起關註的是地塊單價不菲，還有拿地方背後力量。
三宗地用地指標相同。容積率均為 2.0-2.6，建築密度均≤20%，綠地率均≥35%。樓面價（含公 租房 配建）從2953元/㎡-3430元/㎡。據測算，三宗土地溢價率達252%-318%。
西安麓灣 2020年12月成立，由藍田縣新港西北家具工業園建設開發集團有限公司（簡稱“藍田新港”）、西安萬科***築房地產開發有限公司（簡稱“萬科***築”）分別持股51%、49%。其中，萬科***築99%股權為西安萬科企業有限公司所有。
此外，藍田新港近日將持有的西安麓灣股權，出質給萬科***築。
因此，這三宗土地出讓，體現出園區產業導入公司與住宅開發企業之間的合作。
“萬科斥資近13億、溢價252%-318%到藍田拿地”的消息，由此不脛而走。
引名牌房企註意，藍田項目開發升溫
過去數年，受經濟發展與產業結構制約，藍田項目開發數量在西安各區縣中偏少。位於華胥鎮的西北家具工業園，雖屬藍田，實際距西安灞橋區不遠。
官網資料顯示，西北家具工業園規劃面積 7平方公裏，是藍田縣與陜西省家具協會、新港西北家具工業園建設開發集團有限公司聯合打造的壹個集家具設計、制造、銷售為壹體的家具產業基地，從2010年建設起始至今，已有十余年時間。西安麓灣拿到的三宗地，位於工業園南部區域，緊鄰灞河。
園區在建的住宅項目還有白鹿汀洲，由河北建設開發。據壹位置業顧問介紹，目前對外銷售疊拼，價格區間 1.2萬-1.8萬元/㎡。此前銷售的小高層均價約8500元/㎡左右。
西安麓灣的成交地塊，與白鹿汀洲壹路之隔，只是地價存在差異。有業內人士指出，影響地價的因素有很多。相比西安主城區 “壹地難求”，藍田等郊縣整體拿地成本不高，這是吸引名牌房企最直接效益。除了河北建設、萬科拿地，另壹頭部房企融創也傳出在藍田前期布局。
現下存在短板，屯兵郊縣謀的是未來
近年來，西安房地產開發逐漸向郊縣擴張。
以 2020年為例，據機構統計，西安壹***成交295宗19653畝開發用地，成交區域仍以主城區、西鹹新區為主。
然而，周至、鄠邑、藍田、高陵、航空基地、臨潼和閻良等遠郊區縣成交土地 2711畝，同比增長了239.16%，這壹增速已超過主城區、西鹹新區。
正如房地產商屯兵郊縣市場，要接受時間考驗。畢竟，未來和現實還是有差距的。
房地產健康發展，土地市場穩定是基礎
土地是房地產開發的首要環節。沒有地，就等於做飯沒米下鍋。開發商謀劃郊縣市場，反映出西安質優土地資源的 “緊缺”。
2020年底，中海西安公司誠邀土地合作的海報在朋友圈熱傳。實際上，這幾年對外“找地”的房企，在西安屢見不鮮。2020年，金科、新城、富力、雅居樂、中梁等房企，都曾發出類似海報，內容涉及搜尋優質土地、合作開發、股權代購、代工代建等。
房屋和土地相當於面包與面粉的關系。由此，以調控手段穩定樓市，難以繞開土地環節。
3月上旬，西鹹新區發出公告，擬對壹塊居住兼容商業用地實行“熔斷+搖號”機制，就引來了不少人關註。搖號買房，如今演變成需要搖號買地。其實，背後的邏輯是壹樣的。搖號本身不是目的，而是對西安市場價格和預期進行調控的手段。
近日，自然資源部相關負責人再次強調了 “房住不炒”，並重申“三穩”的決策部署，也就是要穩地價、穩 房價 、穩預期。
有研究表明，房地產成本構成要素中土地成本是重要組成部分，占比在 40%左右。因此，在這“三穩”中，穩地價無疑是後“兩穩”的基礎。
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