在很多大城市，舊商圈的“老齡化”，壹直是商業發展面臨的難題。可以看到，伴隨城市骨架拉大，消費形式的升級，各區域商業體的崛起，老城區依然有大量客群，通常在既有生活半徑內完成各項消費環節，與城市新組團的出行習慣及活動周期有著較大的區別。
而近日公布的2022年西安市重點項目名單中，以商貿、城市綜合體為代表的服務業項目就有248個，約占總項目數的三成，僅次於先進制造業及其他工業項目，西安以服務業復興帶動經濟社會發展的信心不言而喻。那麽作為開春以來首個揭幕的商業綜合體，靜安薈生活奧萊表現如何？
定位城市奧萊開業，不只有滿滿人氣
上周六清晨，位於安遠門外的靜安薈生活奧萊宣布開業，這是自去年底遇到突發疫情推遲籌開後，順利完成揭幕的首個商業綜合體，項目標簽十分鮮明：城市奧萊、地鐵口、城市北中軸、老城區腹地、成熟開發模式和超過95%的開業率，以“壹起奧萊，快樂加倍”為故事線索，開啟了早春第壹波商業吸粉。
要知道自2011年市府北遷以來，傳統意義上的城市中軸線南北兩端，開始趨於平衡，西安曾經“南強北弱”局面得到極大緩解，經過十年發展，人們不再用口語化的“北郊”來形容城北，而是將其納入主城思維，壹個顯著的現象是，地鐵2號線的客流總量常年位列西安第壹，且多次進入客流強度全國前十。
與行政中心商圈、鳳二-鳳五商圈二者相比，作為北二環內核心區的北門商圈，其發展的先決條件不僅是來自單壹因素的推動，更是基於人口自然聚集的過程中，自發形成的復合型商圈。
靜安薈生活奧萊室內空間壹角
憑借開業即周末黃金檔的優勢，經大數據顯示，靜安薈生活奧萊首日客流達到16W，銷售額達1200W，雙日客流28W，銷售額突破2000W。不得不說，對於壹個體量僅有不足7萬_的底商型購物中心來說，這樣的成績不俗。
而品牌層面，基於常規奧萊業態完成的各項指標，同樣可圈可點：
-鴻星爾克、曼妮芬等等六個品牌開業當日西北區第壹
-UNDERARMOUR等品牌開業當日西北區第二
-回力、樂友、361°等五個品牌開業當日陜西區第壹
-周大福、特步等品牌開業當日陜西區第二
-LINING、JEEP等品牌開業當日西安區第壹
除了零售板塊的強勁表現，盛江山自助料理、醉美長安、好利來、DQ等多家餐飲及生活配套品牌，在開業當日創單店銷售額新高。
事實上，這並非靜安薈在西安的首次布局，而是操盤方西藏城投繼涇河新城靜安薈奧萊公園後，落地西安的第二個作品，為涇河新城這樣的處女地打造商業地標，填補空白，並取得不錯的成績，足以說明西藏城投的市場判斷力。
與之相呼應的是，靜安薈生活奧萊恰處在蓮湖區、新城區及未央區交界處，北關正街與新開通的紅廟坡路交匯處，距離地鐵2號線安遠門站僅需步行3-5分鐘，20余條公交線路直達，多維交通***同形成強大的聚客磁場，輻射3km半徑之外的潛在客流。
靜安薈生活奧萊
當然，從快速建立消費者的認知上，項目提前壹年就進行了卓有成效的營銷策略，尤其針對周邊居民的消費習慣、北二環內商業痛點等多個維度不斷調整項目定位。
在貨品的調度上，靜安薈生活奧萊積極與品牌方協調，安排更適宜當季售賣的貨品，疏導因為籌備開業可能引起的物流擁擠，合理分配上下貨秩序，規劃更有效的客流動線，設計更有趣味的商業美陳，平衡人、場、貨三者的關系，營造更有體驗感的消費場景。
從負壹層到六層，豐富齊全的消費門類，打破了奧萊商業此前只有零售的刻板印象，為北中軸的絕佳地段再造商業地標，也為周邊城北居民帶來多元的生活方式。
B1：定位愜意生活，包含生活超市、正街小巷
L1：營造精致生活，主打精品零售+咖啡飲品+潮流時尚
L2：知性品味生活，以女裝及延伸品類為主
L3：傳遞美好生活，重點布局兒童親子業態
L4：節奏動感生活，以運動、戶外、休閑、男裝為主
L5：饕餮食尚生活，聚集主題餐飲、特色餐飲。
L6：暢玩休閑生活：國際影城、美食廣場、嗨七等業態
我們知道，線下商業的競爭在加劇，而城市奧萊的出現，絕非單純的“價格戰”。
很多人會有這樣壹個疑問，商場開得越多，就證明市場回暖麽？不全是，因為商業競爭也伴隨著優勝劣汰，好的購物中心要根據市場消費趨勢，根據大的經濟環境來調整，不同區域質素，不同物業條件和不同的開發背景，都是影響商業項目落地的先決條件。
靜安薈生活奧萊區位
兼容並蓄，新形勢下的零售思維
作為西藏城投在西安的第二個核心物業，靜安薈生活奧萊在空間上毗鄰西安城墻，是靜安廣場綜合體的壹部分，裙樓包括近800套商務公寓和2萬_寫字樓，整個綜合體為開發商全自持，各方向臨街道路均設有地下停車場出入口，近千余個車位，為商戶的未來經營和辦公人群的通勤，提供了有利條件。
為了兼顧多頻率的購物行為和品質生活體驗，靜安薈生活奧萊不僅僅是奧特萊斯，也肩負著傳遞全新的奧萊生活方式；優選高性價比的奧萊品牌商品，搭配全業態的生活場景，讓消費的過程和選擇更簡單，有效觸達區域內的目標客群。
在倡導顧客回歸理性消費，降低生活成本的出發點上，靜安薈以奧萊的形式，來打造購物中心，通過布置豐富的展示點位，來渲染質優價低的心理暗示。
在公***區域的留白上，項目遵循精簡務實的理念，不過分包裝華而不實的景觀元素，把更多的空間還給商戶，還給消費行為的參與者，壹些限時互動區域則根據活動性質發生變換。
開業期間，每個電動扶梯的上下口，均有電子化導視設備和樓層分布說明，用來展示當季活動細則與本樓層主題，如在4F設置趣玩互動，將體育運動項目植入逛街購物的休閑空間，而參與遊戲環節的通關獎品，卻是經過諧音化的米面油醋這些家庭生活物資，路過的顧客都躍躍欲試。
在精心制定的活動策略上，靜安薈生活奧萊將本地知名IP“過期便利店”引入商場壹樓南側中庭，除了巨型毛絨玩具、毛絨客廳，通過年代感十足的家電和萌物混搭，為火爆的開業場面，提供了壹處安靜閑適的休憩空間。
對於如何進壹步延長消費半徑，快速建立客群對話的環節，項目將主力店與次主力店進行了機動分布，為6F的長安國際影城售票處正面接入雙直梯，將-1F永輝Bravo超市入口設於北側大門入口內，同時，將綠樹電競、美食廣場這樣的業態徹底打開，弱化功能場景與外界動線的隔閡感，使人們在最短的步行距離內，能夠精準獲取視覺信息。
除了適當的美陳和視覺引導，在發力線下商業方面，靜安薈生活奧萊註重對商戶的補貼和對消費者的讓利，如滿599送100元無門檻現金券，會員小程序19.9搶100元代金券，會員免費停車3小時等等，截至開業首日累計註冊會員完成13萬+，始終用積極友善的態度，去構建良好的購物氣氛。
西藏城投的城市願景
針對此次開業，項目運營方和室內改造設計團隊，在不改變功能場景的基礎上，以簡潔實用為導向，讓更多人性化設施有了落地的契機。光是洗手間，就提前考慮到不同人群使用習慣，不但將少兒、幼兒母嬰室分開設置，還將行動不便人士專用洗手間獨立出來，令人眼前壹亮。
而這種人性化，還體現在商場小程序的各項積分、兌換、智慧停車等多元化服務上，並得以高效精準獲客、建立客戶粘性，為後續開發新項目提供經驗。
作為國有上市企業，西藏城投由上海靜安區國資委控股，其主營業務為房地產開發及礦業開采，近年來先後在上海、泉州、西安等地開發住宅、酒店、辦公等產品，在青海參與能源開發，均為當地經濟發展和城市建設作出了積極貢獻。
除此之外，它還在新能源和新材料領域進行投資，完善產業布局。回顧商業領域，靜安薈生活奧萊，正處於西藏城投優化資產配置的全新階段，有了重倉布局，才有繼續加碼西安商業地產的底氣。
當城市更新已經成為社會各界的熱點話題，其核心部分——存量改造也愈加受到重視。其原因在於城市化進程的減速、增長紅利的消失，推動整個商業地產市場從增量市場向存量市場過渡，為人口密集的老城區進行商業資源配置，是當前城市發展階段的需要。
作為中心城市，西安商業物業正由增量時代轉入存量時代，運維壹個好的購物中心不僅僅要足夠的資金儲備，還需要開發商接地氣、精準招商和遵循可觀的商業規律。
要知道，西安仍有不少潛在的物業亟待激活，西藏城投將繼續本著對投資人、對商戶、對消費者高度負責的姿態，來介入類型多樣的商業項目，為城市營造更多美好的生活場景。