急求有關房地產評估的外文文獻

Characteristics of the Value of Real Estate

For a good or service to have value it must possess certain economic and legal characteristics, specifically the following: utility, scarcity, demand, and transferability

Utility may be defined as the power of a good to render a service or fill a need. Utility must be present for a good or service to be of value. Utility, however, is only one of the characteristics that make up value. Thus where utility is present but demand or scarcity is absent, market value will not exist. For instance, water and air possess utility-yes, total utility, for both are essential to life itself. The value of neither air nor water however is measurable in terms of dollars for each is abundant and free to all. To have market value, therefore, a useful good or service must be scarce. The influence of utility on value, too, must be considered in relation to the size, shape, or form of the property, its geography or spatial location, and its mobility and availability at given times. Variations in utility characteristics influence value; value differences, therefore, are caused by form, space, or time utility, as the case may be.

Scarcity is a relative term, and must be considered in relation to demand and supply and the alternate uses present or prospective " to which the good or service may be put Thus Christmas trees may be scarce the day before Christmas, and most

房地產價值特性

有價值的商品或勞務，它壹定具備某些特定的經濟和法律特征，尤其具有以下特征：效用性、稀缺性、需求性和可轉移性。

效用是指壹種商品提供服務和滿足需要的能力。壹種商品或勞務具有價值時，它壹定有效用。但效用僅是形成價值的特征之壹。因此，只有效用而沒有需求或稀缺性，也不具有市場價值。如空氣和水都有效用—是的，百分之百有用，因為他們都是生命所必需的。然而無論是空氣還是水，都不能用金錢來衡量，因為它們都是充足的且人人可自由享用所以，有用的商品或勞務具有市場價值的同時，還必須是稀缺的。同樣，我們在考慮效用對於價值影響大小時，還要結合財產的大小、形狀、形式、它的地理或空間位置及在特定時間的移動性和有效州。效用的特征的變化影響著價值，因此，由形式、空間或時效引起的價值差別，依具體情況而定。

稀缺性是個相對概念，應該結合需求與供給的情況以及兩者交替使用情況—現在或將來—商品或勞務可能投放到哪壹方來考慮。因此，聖誕節前壹天的聖誕樹會是稀缺的，而在接下米的壹周卻是最充足的。故而其價值也會隨之波動，金和銀是相對稀缺的，但若發現新的礦源或能帶來相同或更大效用的新材料，它們稀缺的程度和價值就會受到影響。在其他條件壹樣時，隨著市場中商品和勞務稀缺的相對變化，其價值也會發生變化。壹般來講，商品或勞務越是稀缺，其市場競爭越是激烈，其交易價格或市場價值通常就會越高。

需求則是壹個經濟上的概念，它不僅表示需要，而且是有貨幣支付能力的需要。僅憑有意購買者想或有需要，不管這種需要多麽強烈都構不成需求。而要想實現後者，必須有購買能力才行。建築商、開發商和投資者尤其要牢牢記住需求的購買力。例如，大面積的房屋開發通常都是計劃好、為滿足長遠需要而實施的．但卻因沒能準確考慮預期租戶的有效購買力而以投資失敗告終。賓館、娛樂中心和大型的商業項目投資失敗的概率之所以很高，往往是因為沒能區分需要和需求，沒能準確計算出客戶的有效購買力。

可轉移性是和財產價值有關的壹個法律概念。即使商品成其他東西具有效用性、稀缺性和需求性，如果其不能整體或部分轉移，仍然沒有市場價值。以月亮為例，月亮有效用，又因是獨壹無二的而稀缺，如果能確定它的所有權和使用權就會有市場需求。然而由於它的不可轉移性使它始終不能成為商品。可轉移性不壹定單指物理上的移動，它可以囊括構成財產所有權的占有和控制權等。

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