第壹部分產品概述
壹、本案例中的項目名稱
華龍大廈
第二，地理位置的情況
位於江場西路，東臨* * *和新路，北靠正在改造的彭浦公園和中長路，南臨正在建設的中環路汶水路。地鐵1線延長線位於地塊東側。
三。本案的基本數據
總建築面積:2570平方米
總建築面積:12820平方米+地下室1028平方米。
容積率:4.99
建築高度:56.4米
停車位數量:地上8個，地下50個。
總層數為15，商業樓三層，4-15層為酒店單位房；
其中:三層商業建築3084平方米，可售面積2299平方米；
酒店單元房-25.94平方米的單元
45.4平方米單位
50年後商業地產用地性質。
第二部分是市場分析
按地區劃分的租金投資回報率:(小型公寓、產權式酒店、酒店式公寓)
市場供求
2003年該類產品在全市交付的房源為15套，2004年交付的房源總數將達到28套，兩年的總上市量將超過1.4萬平方米。在供應量快速增加的背景下，過去小戶型產品市場供不應求的局面不復存在。相反，遊客進行理性、謹慎和選擇性的投資。市場趨向於供求平衡。
在產品方面，
產品開發日趨成熟，由專業酒店管理公司管理的固定投資回報的酒店式公寓和產權式酒店的市場接受度較高。
壹些爛尾樓改造案例取得了不錯的效果，市場對這種小面積產品基本沒有抵抗力。
單身公寓產品的創新性不夠強，這是目前這類產品處於賣方市場造成的。
產權式酒店的投資運營模式日益多元化，產品附加值也越來越高，成為房地產投資的熱點。
在價格方面，
由於產品質量的提升和撇油在市場中的定位，均價不斷創新高，在面積和單價的雙重作用下，總價大幅增長。
裝修費用標準基本維持原有水平，分為低、中、高三檔。
由於小戶型良好的性價比和投資價值，其價格高於該區域普通公寓。
客源方面
早期是高級白領自住，少量外地遊客為主要來源。目前，國內遊客是消費群體的絕對多數，投資者的比例大幅上升。
30-50歲，有壹定經濟實力的年齡段，是酒店式公寓和產權式酒店的主要購買群體。所謂的區域訪客已經不明顯了。
2003年，這類產品的供應量繼續上升，使供需達到相對平衡的格局。此外，由於過渡體量較大，小戶型房屋投資回報率下降，前景不再光明，投資者拋售現象明顯。另壹方面，在2003年底，酒店式公寓和產權式酒店(美麗花園酒店)與憲章推出。因其質量高、回報穩定、風險低的優勢，壹推出就受到市場的青睞，市場反響火爆。隨著小戶型市場的發展、成熟和規範，高品質、高服務、高管理、高回報的小戶型產品將成為未來市場的熱點。
第三部分是SWOT分析
壹、優勢分析
1，地理位置在壹個交通便利，商業繁華的路段。
基地周邊多條公交線路，何新路南北高架橋、市政規劃中的軌道交通延長線(汶水路站)從附近穿過，可短時間直達市區；靠近大潤發超市和肯德基店，幾個大型專業市場(歐派)等。周邊人氣滿滿。
2、分隔面積小，有利於總價控制。
有效控制物業整體價格，讓產品擁有更廣泛的受眾。
3.這個地區的產品很少。
目前，本案所在的整個區域乃至上海中心市場幾乎沒有產權式酒店在售。本案的及時推出，將有效聚集商業地產投資的人氣。
4.長產權。
這個產權的使用年限是50年，給客戶充分的獲利時間。
二、劣勢分析
高架路附近，江昌路噪音汙染嚴重，周邊工廠、拆遷房多，環境嘈雜。
三、機會點分析
1.委托專業的酒店管理公司進行運營管理。
為了提升本案的核心競爭力，必須引入專業的酒店管理公司進行酒店管理。加上其在行業內的知名度和豐富的管理經驗，有效的堅定了投資者的信心，實現了投資的安全性和收益性。
2.對小型產品的投資已被市場廣泛接受。
酒店式公寓、產權式酒店投資作為房產投資的壹個細分品類，逐漸被投資者接受，總價較低的小面積戶型市場接受度更高。
3、5年不低於6.7%的回報，增強投資信心。
經與酒店管理公司協商，在銷售執行中提出五年年均投資回報率不低於6.7%的理念，以保證客戶前五年的投資回報，降低客戶的收益風險。
四、風險點分析
1，轉讓後收益減少。
酒店單位轉讓後，總價上漲，投資回報率降低，直接影響投資者的置業熱情，增加短期投機的難度。
2.最近的媒體輿論對投資產品不利。
近幾年國家政策的調控，上海房地產的泡沫等媒體觀點都會讓壹部分客戶持觀望態度。在市場上，根據多家房產中介門店的抽樣調查，近期準備購買小戶型的客戶只占總數的11%；同期小戶型上市銷量壹度達到總房源的30%，相差近20%。可以看出，對於壹些想通過出售小戶型來獲得投資回報的客戶來說，市場前景並不樂觀。這些因素都會對本案的快速排除產生壹定的不利影響。
3.很多小業主會對酒店管理產生壹定影響，降低投資回報。
第四部分產品定位
第壹，賣點的整合
1，地理位置絕佳
2.小區域
3.低總價
4、專業酒店管理公司管理
5、精裝修，配套齊
6.具有穩定的收益率和升值空間。
7.完全獨立的產權
8.為業主提供專業的全方位服務。
二、產品定位
獨立精裝產權酒店●生活酒店
備註:生活酒店是全產權酒店模式。
第五部分顧客導向。
因為本案具有地段好、總價低的特點，所以本案會面對市政客戶，甚至是來源更廣的目標客戶。在這種情況下，我們的目標客戶主要是投資者。
投資者的主要消費特征如下:
1)有閑置資金，但缺乏投資方向。
2)註意產品的位置和總價特點。
3)多為二次或多次房產投資客戶，屬於中檔投資者。
4)看好本案區域地段的商業價值和規劃前景。
5)外國投資者將占據壹定比例。
6)對專業酒店管理公司的管理有信心。
第六部分總體規劃要點
壹.案件名稱
& lt尊軒180 & gt；
案名解釋:“尊”代表著尊嚴、地位、財富的象征，也是與其他類型小戶型產品的直接區別，彰顯本案產權酒店的高水準、高品質；“軒”壹般用來命名單體建築，也說明了案的大小；“180”這個數字在這種情況下代表180套房，180也是壹個比較吉利的數字，對投資者的心理起到壹定的輔助作用。
第二，提升共精
獨立精裝產權酒店●大生活
第七部分推廣計劃
根據本案例的實際銷售情況，本項目整體營銷方案細分為四個營銷步驟:準備期、蓄水期、開盤期、持續期。每壹步的時間、工作目標和具體工作內容如下表所示:
壹、準備期和蓄水期
1)時間:2004年10月8日~ 2004年2月31。
2)工作內容
我們的目標、賣點、規劃、銷售和現場訪問。
1.積累意向客戶
2、確定經營方式
3、確定價格方案1，地段。
2、精裝產權
3.低總價
4、專業酒店管理公司管理，保證1返還，現場打包。
2.制定促銷計劃
3、銷平、銷海制作
4、為媒體投放鋪平道路
5.積累客戶1，進行市場調整。
2、確定營銷模式/商業模式
3.銷售人員培訓
4.做銷售演示，統壹銷售口徑。
5、銷售合同編制1，接待中心
2.精神堡壘
3、觀看頻道
4.模型區域和公共部分1，網絡
項目網站
2.旗幟
3、工地圍墻/精神堡壘
4.賣道具
DM、模型、效果圖
5.投資講座
3)主要工作內容:
65438年10月22日，開發商工地門樓在項目基地出租。簡單裝修後成為項目臨時接待中心，並派兩名銷售人員到現場進行接待咨詢，做好咨詢問卷調查和客戶登記工作。
10月20日10，站點圍欄廣告全部做好。
10月30日起，10，在江昌路壹線及專業市場附近懸掛橫幅形象廣告，為期3周。
165438+10月20日完成兩套樣板房的裝修方案和效果圖。
165438+10月25日確定精裝修品牌及贈品清單。
165438+10月底完成公務接待中心改造方案。
65438+2月10完成銷售模型的制作。
65438+2月底，接待中心全部用於接待客戶。
蓄水/內部預約營銷？媒體時間表
媒體日期主題布局示例備註