麥當勞應該說是壹家懂商業地產、餐飲運營的商業管理公司。為什麽這麽說呢？
1、首先看麥當勞的商業模式：
麥當勞：開店資料領取
麥當勞的餐廳門店有兩種形式，壹種是直營店，直營店就是麥當勞親自投資運營的店。麥當勞的直營店，賺的是商品的差價。
壹種是特許經營店，尋找加盟商壹起和它來開這個店。作為加盟商，前期需要出資，出特許權的使用費，然後每年從這個店的營業收入分成給麥當勞，也就是品牌授權費，麥當勞就會授權妳使用它的商標、產品、給妳壹套標準化的操作流程。加盟店呢，賺的是三個部分的錢：
第壹部分是初始保證金，如果想加盟，先要給麥當勞壹筆保證金。
第二個部分是授權費，這個部分其實是年度銷售額的壹個百分比。這個數字在不同地區也不太壹樣，平均在4.5%左右。也就是說，授權加盟店每年要把店裏銷售額的4.5%交給麥當勞，作為授權費。
第三個部分更有意思，是加盟店為麥當勞貢獻的大頭收入——租金。這相當於麥當勞變成了壹個二房東。它會先為壹個店選好地址，然後做好前期的各種準備工作，而如果妳想要加盟的話，就要從麥當勞那裏租這個店面。因為妳能拿到的租金和麥當勞能拿到的租金完全不是壹個概念，所以麥當勞可以在中間賺壹個差價。
2、再來看麥當勞的營收結構：
這組數據來自於麥當勞2016年的年度財務報告裏的官方數據。
第壹組數據，是直營店和加盟店分別給麥當勞貢獻的收入有多少。2016年，麥當勞整體收入是246億美金，其中直營店有153億美金，加盟店是93億美金。也就是說麥當勞的全年收入裏，超過60%是直營店帶來的，不到40%是加盟店帶來的。
第二組數據，是直營店和加盟店利潤的比較。在2016年，直營店的營業利潤，基本可以理解成稅前利潤，是26億美金左右；而加盟店是76億美金左右。也就是說，麥當勞的利潤裏面，有大概3/4都來自加盟店。或者說，雖然加盟店收入占比才40%，但是利潤占比卻占了大頭。
直營店裏面，所有的食品原料、店面租金、人員工資等等，都是要算作成本的，所以扣完這些之後利潤也就不高了。
而在加盟店裏面，這些都是加盟店的店主承擔的，麥當勞收的就是租金和授權費。所以利潤會非常高。加盟店的收入，壹年93億美金，這裏面，租金是61億美金，授權費是31億，剩下的1億是保證金。
麥當勞現在在全球有37000家店左右，其中有31000家是加盟店。也就是85%的麥當勞都是加盟店。
正因為租金占了麥當勞每年利潤的大部分，所以有些人會說，麥當勞其實是壹家房地產公司。麥當勞完全利用的是麥當勞本身品牌好、能帶動周邊的效益甚至地價，通過麥當勞的選址和後續操作，讓地價升值，然後轉租給別人，好像這和壹個地產商也沒什麽區別。
但回過來說，如果麥當勞沒有認真經營的快餐產品，沒有把自己的品牌做得這麽好，不能通過自己給周邊區域帶來人氣的提升和地塊的升值，那麽也就不會有人和它合作。麥當勞應該說是壹家懂商業地產、餐飲運營的商業管理公司。