通過大量城市土地功能的置換，市政府手裏有了土地——屬於城市政府的“金飯碗”。利用級差地租從土地中賺錢，政府獲得了大量的城市基礎設施建設資金，可以改善投資環境。“巢”建好了，“鳳凰”就會蜂擁而至。通過招商引資，大連的工業和港口交通得到了發展；更加突出的是建設了壹大批高檔旅遊酒店、貿易中心、展覽館等公共設施，增強了城市的對外開放功能。截至1999年底，世界上已有150多個國家和地區與大連有貿易往來；146跨國公司已在大連開工175個項目；世界500強企業中有53家在大連設有分支機構；自1993以來，已舉辦展覽326場，國際時裝節12場，出口商品交易會14場，蝗蟲觀賞節12場，煙花爆竹節4場。由於國際國內市場的不斷拓展，在大連的投資回報率高達265，438+06.5%。目前，大連的綜合實力已躍居全國第八位，成績顯著。自20世紀80年代以來，中國城市土地的使用發生了實質性的變化，從無償占用到有償使用。但是，由於管理體制的滯後，各個城市的土地利用存在很多弊端。首先是城市土地多頭經營，造成國有資產嚴重流失。擁有城市土地的村鎮、工廠、機關、學校可以隨意定價，賣地賺錢。城市土地變成單位所有，市政府管不了，也聚不了錢。二是城市規劃對城市土地使用功能的失控。由於市政府無法控制土地買賣權，難以控制每壹塊土地的實際使用功能，從而造成城市建設布局的混亂。
鑒於此，杭州市政府進行了城市土地管理制度的創新。1997杭州市土地儲備中心成立——市政府授權經營土地的公司。市政府先出壹定的錢，對全市土地實行統壹收購、統壹規劃使用功能、統壹招拍掛。市政府完全壟斷了城市土地的壹級市場。這種城市土地使用制度的創新有很多好處。壹是“金飯碗”裏的“油水”不再流失，市政府真正實現了地富。1999至2001三年間，比協議出讓多收回地價8.4億元，有力支持了基礎設施建設。其次，為實現城市規劃確定的土地使用功能提供了保障。由於城市土地的出讓完全控制在土地儲備中心，市政府擁有按規劃劃撥土地的實權，可以根據舊城改造、生產生活用地的各種需求，實現城市土地的規劃、開發、建設、配套、管理、銷售六統壹。由此，城市土地管理由無序向有序轉變，促進了城市土地資源的優化配置。第三，通過壟斷土地壹級市場，控制城市土地總成交量，提供每年可出讓的各類土地數量。根據供需平衡制定合理的地價，可以防止城市地價過低或過高帶來的後遺癥；同時，城市資產升值產生的級差租金也由儲備中心及時為市政府收回。杭州建立城市土地儲備中心的制度創新戰略得到了國土資源部的高度重視，2001被確定為全國土地資本運營試點城市。目前，全國已有上海、青島、珠海、南通、宜昌等70多個城市開始實施城市土地儲備制度。經營名牌產品對增強市場競爭力、壯大城市經濟實力、提高知名度具有重要作用。壹個城市要想在國內外市場有壹定的知名度，關鍵在於經營名牌產品，在競爭中占有壹席之地。目前國內最突出的例子是青島和綿陽，他們的城市都是名牌產品。
青島大力培育海爾、海信、青島啤酒、澳柯瑪、雙星等壹批國內外知名品牌企業。在國家公布的57個“中國名牌產品”中，山東省有12項，其中青島有12項。特別是青島的“海爾”家用電器，世界聞名，在13個國家設立了分公司，“海爾”產品在160個國家和地區銷售。冰箱的銷量占美國全年的50%。青島名牌產品生產已成為該市的支柱產業，帶動了二、三產業的全面發展，形成了互動的產業重點。青島實施名牌產品戰略，打造了強大的城市整體聲譽，揚名海外，大大提高了城市的吸引力。世界500強企業紛紛登陸青島。僅2002年上半年，就簽訂了65，438+0，000多個海外投資項目。
四川省綿陽市的名牌產品是長虹電視，在發展中國家很受歡迎，促使長虹電視廠不斷擴大規模。現在已經成為世界上最大的電視機廠，年產量12萬臺。綿陽市政府制定了產品經濟管理戰略，圍繞電視機發展其他電子產品，使綿陽成為以電子產品為支柱產業的高新技術城市。位於北京北部山區的密雲縣，為了保護首都水源地密雲水庫，長期不發達，經濟增長壹直在北京各區縣墊底。近年來，密雲縣領導班子制定了服務首都、環境興縣、科技興縣、依法治縣的創新戰略，取得了突出成績，經濟增長和城市建設居北京各縣之首。主要創新舉措有:把困難留給自己，為投資者提供服務，將縣政府30多棟零散辦公樓、縣招待所拍賣給投資者；街道、建築物廣告使用權和道路、橋梁、雕塑冠名權的招標拍賣；用盤活這些現有資產的30億元，改善環境，建設基礎設施，引進高科技，從而吸引了30多個省市的投資者，資產將增加6543.8+02億元以上。
2002年9月17日，《人民日報》對密雲縣進行了整版報道。它的總標題是:密雲，在創新中崛起。欄目標題為:創新永遠是城市建設的不竭動力、創新崛起新密雲、創新綠色經濟、創新創建全國文明城市、創新經營城市等。緊接著，5438年6月+同年10月，全國市長協會在密雲縣召開了市長論壇與城市管理現場交流會。大家都認為密雲快速發展的核心在於創新。無論經濟發展還是環境治理，都有新的思路和舉措，善於經營和推銷本縣的優勢。從而獲得了全國生態環境示範縣、全國首個綠色工業園區和示範基地、全國無公害蔬菜基地示範縣、科技部火炬計劃北京綠色科技產業基地、首都飲用水源基地、中國大學產業基地、北京園林衛星城鎮等15項桂冠。經過多年的實踐和理論探討，我們認識到，必須毫不動搖地鼓勵、支持和引導非公有制經濟發展。個體、私營等非公有制經濟是社會主義市場經濟的重要組成部分。非公有制經濟在促進中小城鎮發展中發揮著極其重要的作用。
比如河南省長垣縣，在沒有外資、沒有國有投資的情況下，大力扶持非公經濟發展，僅用6年時間就建成了壹個環境優美、市容整潔、富有現代氣息的新縣城，被稱為河南的“小溫州”。全縣有個體、私營、股份制企業1000多家，個體私營業主投資已占全縣固定資產投資的60%以上；占新城建設總投資的98.9%，成為主力軍。縣政府還動員外出經商、在縣城工作的群眾，特別是富裕家庭和經濟技術人才回鄉創業，設立“返鄉工程”；為引進資金、技術、項目和信息創造條件。目前已建立“回歸”企業580余家，僅2000年就新增項目59個，投資654.38+0萬元以上。由此，長垣縣形成了經濟發展與城市建設互動的良好局面。中國很多城市既沒有鐵路，也沒有高速公路，長期發展緩慢。實踐表明，“要致富，先修路”已成為城鄉發展的普遍規律。近年來，我國鐵路和高速公路建設發展迅速，有力地推動了壹批城鎮的大發展。
比如河北省衡水市，近年來京九鐵路抓住機遇，跑大市場，組織專門隊伍，從全國各地招商引資。衡水很快成為北京、天津、重慶、廣州等地大公司的投資熱土，經營服裝、食品、化妝品等各種市場；同時制定政策鼓勵農民進城務工經商，使城市經濟活躍起來，受到歡迎。為了改變城市面貌，市政府邀請專家進行城市設計。近年來，舊城綜合改造總投資達23億元，其中98%的資金是通過經營大市場獲得的。我們現在進行的城市規劃，就是在整體實現小康的基礎上，描繪現代城市建設的藍圖。我認為，在21世紀，僅僅用工程知識規劃壹個現代化的城市是不夠的，必須強化城市管理的觀念；遵循市場經濟規律，優化城市資源配置，為城市經營創造良好的生活環境和經營環境。城市規劃和城市管理是相輔相成的。城市規劃利用其綜合的觀點和整合能力來規劃城市的空間布局，這將有助於防止城市管理中壹些不顧大局、片面追求經濟利益的短期行為。而城市經營則發揮其駕馭市場的能力，成為實施城市規劃的重要手段和保障。在市場經濟條件下，城市規劃的實施雖然有城市政府行政力量的支持，但往往受到市場經濟利益的沖擊。解決矛盾的最好辦法不是簡單的行政命令，而是正確的管理策略，既要保證城市的長遠整體利益，又要滿足當前的局部利益。
Tod(公交導向型開發)和SOD(服務導向型開發)是西方國家通過城市規劃來管理城市的常用方法。所謂TOD，就是政府利用壟斷城市規劃帶來的信息優勢，以較低的價格征用規劃發展區域內的土地；然後進行基礎設施的建設，讓土地升值；然後把基礎設施完善的“耕地”賣掉，用“生地”和“耕地”的差價來平衡建設成本。基於這種管理理念，南京最近開始重新規劃新的軌道交通線路，調整郊區開發建設的時間安排。所謂SOD，就是通過社會服務設施引導開發建設的模式。政府利用行政壟斷力量的優勢，通過城市規劃在空間上對城市功能進行調整和重新定位，使舊城區和新開發區通過土地差價獲得更新開發的資金保障。青島是壹個成功的案例。市政府出讓老城區土地，市政府機關率先遷入新區，達到了轉移城市功能、放松優化空間、改善政府財政狀況的目的。在市場經濟條件下，要保證城市建設有投入有收益，進入良性循環，就必須用市場運作的手段來運作。主要方法如下。
①開發和盤活城市土地資源。在城市國有資產中，城市國有土地是數量眾多、增值潛力大、可由市政府直接支配的資產。市政府可以開發荒地和廢棄地，收回閑置土地，購買貶值的破產企業的國有劃撥土地和低效利用的土地，從而增加大量現有土地資產的價值。如北京市密雲縣將閑置八年的1萬畝土地賣給房地產公司，政府獲得2000萬元出讓金用於基礎設施建設，成效顯著。隨著市政設施的改善，該房地產公司吸引了外國投資者投資並建造了壹個高檔別墅區。由於盤活了閑置的存量資產，為密雲縣帶來了6543.8+0.2億的增量資產。
(2)建立基礎設施項目投資回報補償機制。城市基礎設施建設項目，由於投資大、建設周期長、價格低、投資回報率低等因素，限制了以利潤最大化為目標的國內外資本進入該領域，使城市政府在試圖緩解城市基礎設施和建設資金不足的壓力時陷入兩難境地。目前，許多城市利用城市管理的手段，建立基礎設施項目投資回報補償辦法，即誰投資、誰受益，有效地吸引了國內外資金投入基礎設施建設。比如上海，為了開發浦東，需要跨黃浦江修建三座橋、兩條隧道、環線高速公路等耗資巨大的工程。錢從哪裏來？面向國際市場，上海大膽利用外資，采取特許經營的方式，授權外國公司自行融資、建設和經營工程項目。外國公司自負盈虧，自擔風險，自己獲利，取得了良好的投資回報。
又如長沙市，為了在湘江上修建兩座大橋，依靠市政府的信譽，根據經濟合同，與香港李嘉誠設立的長江基建公司簽訂協議，采用BOT方式。該公司負責融資和建橋。建成後，公司運營並收取商業利潤，按約定50年後返還給市政府。長沙需要建設第八水廠，市政府授權鄉鎮企業暢達集團公司通過協議方式籌集建設資金。壹座供水能力為25萬噸的水廠兩年建成，運行17年後歸還市政府。實踐表明，經營城市的手段必須符合市場經濟規律，必須建立等價交換機制，使投資者獲利，才能吸引國內外資金註入城市建設。
③大力推進無形資產的商業化運作。隨著人們物質生活的不斷豐富，精神需求也日益高漲。城市的歷史遺跡、特色文化、生態環境、建築風格等精神資源——依附於有形資產的無形資產，成為城市升值的重要來源。中國的許多歷史文化名城，如北京、Xi、拉薩和平遙，已經成為國內外的旅遊熱點。張家界、三亞等自然景觀奇特城市的旅遊收入已經成為支柱產業，不贅述。
特別值得註意的是，壹些城市善於管理無形資產，並從商業運作中受益匪淺。比如大連，利用區位優勢舉辦服裝節和博覽會，還舉辦了12懷節。每個城市都有很多槐樹，都在開花，但人們並不在意。大連善於商業運作，“借景生財”，通過賞花過節，豐富人們的精神生活，繁榮市場，增加經濟效益；並提高了城市的品位，顯示了和平與繁榮的社會效果；同時也擴大了城市的知名度。
再比如有“四大火爐”之稱的南京。炎熱的氣候讓投資者望而卻步。近年來，市政府下定決心治理生態環境，將長江水引入城市，改善河流水質。全年凈增綠化面積120公頃，綠化覆蓋率40%以上。導致南京夏季平均氣溫逐年降低，甩掉了“四竈”的帽子，成為投資熱點城市，使得市區地價平均每年上漲30%以上，城市資產大幅升值。
④開辟多元化融資渠道。除了上述通過商業手段籌集城市建設資金的重要措施外，還有幾種融資渠道。如:結合城市產業結構調整出售國有、集體企業；拍賣、轉讓城市公共設施——道路、橋梁、公交線路、商業網點、公共廁所、路燈、報刊亭等有形物體，以及附屬於其上的冠名權；發行債券和股票用於城市基礎設施建設；建立城市建設信用合作社，建立城市建設發展基金；設立中小企業擔保中心，經營資產抵押和擔保，向金融機構融資，投資、授信、參股、控股中小企業，支持中小企業特別是民營企業發展。①建立管理是壹種新的服務理念。在社會主義市場經濟條件下，城市管理的本質是服務，而不是關卡壓力。經營城市就是運用各種行政、經濟和法律手段，為促進商品生產、市場發展和社會穩定服務。很多城市把舊城改造和老企業技術改造結合起來，把改善居民生活環境和改造土地功能結合起來。通過運營手段，對城區、郊區、企業、居民的需求管理服務到位，實現其需求，實現經濟、社會、環境效益的綜合優化。
②轉變城市政府職能，實現城市資產所有權和經營權的分離。在市場經濟條件下，城市資源的配置由計劃經濟體制下的行政配置轉變為市場調節。因此，城市政府必須明確政府的主要職責是:宏觀調控經濟；市場的監督管理；公共活動服務。政府應該“管不了”和“管不好”所有應該由市場解決的問題和事務，必須放權。然而，我國長期以來的政企分開體制嚴重制約了城市資源的市場化運作。比如城市的公用事業，以前是市政府集中投資形成的國有資產。公用事業管理局垂直領導其下屬企業，壟斷公用事業各環節的經營權。由此，公用事業的經營者依靠其壟斷優勢，按照企業的個體成本報價，而不是按照社會平均成本報價。這樣壹來，企業既沒有降低成本的壓力，也沒有激勵和提高運營效率的機制。因此，企業長期處於低效率、低效益、低利潤甚至虧損的狀態。這表明，必須用競爭和市場導向的機制改革目前的管理體制。近年來，武漢、石家莊、深圳等城市在環衛作業市場化運作方面進行了制度創新，成效顯著。