商圈有大有小，城市的商業中心是大商圈，社區商業中心是小商圈。在選擇商鋪的時候，處於核心商圈的商鋪肯定要優於其他位置的商鋪。在福州市，已經成熟的商圈如東街口/中亭街等，吸引的是來自全國各地的人流；。壹般而言，在傳統商業中心推出的新商鋪非常少，投資的機會也非常小。在投資時，應多關註新商圈，因為新商圈的產生與商鋪的釋放成正比，投資機會比較多，只要我們能及時發現並把握住這樣的機會，投資回報將會非常可觀。
2、商圈的變動因素
在商圈變動過程中投資商鋪，就如同買股票看大勢壹樣，成長性是壹個很重要的考慮因素。在已經成熟的商圈投資商鋪，其成長空間非常小，因為開發商的開發成本很高，所以銷售價格也非常高，而且銷售價格是根據目前租金確定的，因此投資價值不大。而如果選擇正在發展中的商圈，也許前2-3年投資回報不理想，但是，隨著商圈的快速發展，商鋪的成長性將非常好，因此，這裏的商鋪絕對是值得投資的績優股。比如，當年以35000元/㎡購買了中亭街沿街店面的投資人，就是因為抓住了商圈的成長性，所以投資回報豐厚，如今賺的是缽滿盆溢。同樣的道理，由於當前倉山火車站商圈/師大附近新學生街/等商圈正在形成過程當中，周邊的商鋪目前就具備這樣的發展潛力和投資價值。反之，如果選擇的商鋪所處的商圈以後面臨衰敗或者拆遷的危險，那麽，就如同在股市頂峰時購買股票壹樣，前景堪憂。
3、主力店效應
“有主力店的地方，就有無窮的商業機會”，相信每壹個商鋪投資人都知道這個道理。壹個大型百貨商場、購物中心將帶動周邊的商業物業全面升值舉例寶龍城市廣場，目前的營業能力只能算中下。但就是這種氛圍下，2—3樓圍繞在家樂福周邊的店鋪，仍然有不錯的贏利。主力店周邊商鋪的經營主要是“寄生”業態，它本身不具備“聚客”能力，所以也不具備商鋪升值的潛力，只有借助主力店的作用才能充分挖掘其商業價值，使商鋪作旺並不斷升值。
4、有廣場就有沖天人氣
什麽是廣場？廣場就是休閑、娛樂的場所，所以有廣場的地方，就有沖天人氣，就有無窮的商業機會。大如天安門廣場，小到福州市五壹廣場，每天有幾十萬的人流匯集，形成了巨大的消費能力，對商鋪來講就是巨大的商業機會。所以，評估壹個商鋪的投資價值，看其周圍是否有廣場也是壹個非常重要的參考因素。廣場有大有小，只要有廣場就會帶來人流。
5、品牌店效應
目前在商鋪租賃和購買市場，品牌客戶比較多。西式餐飲如肯德基、麥當勞、永和大王；咖啡如星巴克、上島；服裝如鱷魚、班尼路、李寧等。在選擇投資商鋪的時候，看是否有這些品牌進來也是壹個很重要的參考因素。其主要有兩方面的原因：壹是品牌客戶對商鋪的選擇有嚴格的商圈評估標準和計算方法，所以他們選擇的商鋪從經營和發展的潛力上講肯定是有保證的，許多經營快餐的企業現在跟著肯德基、麥當勞走就是這個原因。其二，知名的品牌客戶它本身就具備聚客能力，會影響商圈的形成。所以，在同壹個區域選擇商鋪的時候，這個項目是否有品牌客戶非常關鍵。這基本也能從壹個側面反映出項目的優劣。我們以津泰路為例：津泰路集中了目前福州市存在的壹些核心高端服飾/鞋帽/精品品牌，他吸引的壹定是消費力巨大的高端消費群，在這裏所獲得的收益壹定是最好的，這壹帶的商鋪價值也壹定是最高的。
6、立地條件
商鋪項目所處位置的立地能力也是非常重要的壹個要素。立地條件決定了商業周圍環境和其本身因素對商業經營的影響。所謂“壹步三市”，立地差之毫厘，會導致業績失之千裏。
壹個商鋪的立地力，主要包括門前道路的類別、顧客來店的方便度等。
道路類別是立地力的第壹要素，它直接影響消費行為。所以商鋪的價值非常大。對商業選址來說，商業幹道是最好的道路類別（如八壹七路），其次就是靠近商業區的交通幹道。如東街/揚橋東路/達明路/井大路/等，穿插連接六壹路/五壹路/二環交匯於八壹七，面與兼，因此，商業價值巨大。
人流從哪壹個方向來、顧客是否容易到達等因素也非常關鍵。除了道路類別以外，還要考慮道路是否有障礙物，比如交通欄隔。我們同樣以東街口為例。東街口可以吸引來自東西南北四個方向的人流和車流，而且只存在形試上的障礙；而交通欄隔對商鋪價值影響多大，我們只要留意雙拋橋就知道了，以前雙拋橋門前有隔欄/沒有連接達明路的斑馬線時，從兩個方向來的人流都比較困難去購物，而拆掉過街天橋/隔欄後對來往的顧客非常方便，尤其對三坊七巷未來的人流註入是有很大支撐。
7、商鋪的通用性
壹些投資人因為沒有豐富的經驗，在買商鋪時只考慮價格，認為只要價格合適就行了，由此增加了自己的投資風險。我們知道，商鋪的價值最終是要通過租賃實現的。而租賃就要考慮租給誰，不同的租戶對商鋪有不同的要求，比如，開餐飲的需要有上下水、動力電、煤氣、排煙設施，而有些鋪並沒有這些，等有人想租賃並提出這些問題的時候，投資人才恍然大悟，但已經晚了，因為像排煙這樣的問題到正式交樓後，誰也解決不了。其實，不僅是投資人不明白，有些發展商也不壹定清楚，因此，投資人在買鋪的時候，壹定要在合同條款中將以上配套問題寫清楚，那怕以後不經營餐飲，也要做到有備無患。
8、周邊租金水平
如果說以上評估條件定性的內容多，那麽周邊的租金水平將直接反映妳投資商鋪的租金能否支撐購買價格。購買商鋪的最終目的是通過租賃實現預期利潤，再低的回報總應該比銀行利息要高，這是壹個原則性的問題。投資商鋪和住宅最大的區別是，住宅隨著品質的下降以及新項目的推出，當前的租金水平肯定大打折扣而且是往下走，而商鋪是越做越旺，租金只會往上走，但是出現商圈變動則另當別論。